【家族信託で必須】信託登記とは？費用・手続き・注意点まで完全ガイド

家族信託は、認知症対策や相続トラブルの予防策として注目されています。しかし「手続きが難しそう」「登記って本当に必要なの？」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

特に、不動産を家族信託する場合は「信託登記」が法律で義務付けられており、これを知らずに進めてしまうと後でトラブルになる可能性もあります。

記事のポイントは下記のとおりです。

• 不動産を家族信託するなら、信託登記は法律で必須。登記しないと取引や相続でトラブルになる。
• 登記が必要なタイミングは、契約開始・変更・売却・終了時など複数ある。
• 「所有権移転登記」と「信託登記」は原則同時に、不動産所在地の法務局で手続きする
• 登記費用は登録免許税と司法書士報酬が中心。事前に相場を確認すると効果的。
• 信託登記では、信託契約書の内容すべてを登記するわけではなく、将来の取引やプライバシーも考慮して、登記事項を戦略的に選ぶことが大切。

この記事は、「家族に財産を管理してもらうだけでいいと思っていたのに、なぜ登記が必要なの？」「所有権移転登記と信託登記はどう違うの？」といった疑問が解消できる内容となっています。

1.なぜ信託登記が必須なのか？

家族信託では、親や家族の財産を安全に管理・運用するために信託契約を結びます。その中でも「不動産」を信託財産に含める場合、信託登記が法律で義務付けられていることをご存じでしょうか。

1-1.信託登記が義務化されている理由

家族信託において不動産を信託財産とする場合、信託登記が法律で義務付けられています。これは、信託法によって受託者に「分別管理義務」が課されているため（信託法第３４条）です。

分別管理義務とは、受託者が自分自身の財産と信託された財産を明確に分けて管理しなければならないというルールです。不動産のように登記できる財産については、その分別管理の方法として登記を行うことが定められています。

たとえば、家族信託で自宅やアパートなどの不動産を信託する場合、受託者名義に変更するだけではなく、「この不動産は信託財産である」ということを登記によって公示しなければなりません。これは、信託契約書で別の管理方法を定めたとしても免除されることはありません。

このように、信託登記は信託財産の独立性を守り、受託者の財産と混同されることを防ぐため、そして将来のトラブル回避や円滑な取引のために不可欠な手続きなのです。

1-2.信託登記をすることで得られるメリット

2.家族信託で登記が必要な5つのタイミング

家族信託で不動産を管理する場合、「いつ登記が必要になるのか？」は多くの方が気になるポイントです。実際には、信託契約の開始から終了、途中の変更や売却まで、さまざまな場面で登記が必要となります。

ここでは、家族信託で登記が必要となる主な5つのタイミングを、具体例を交えてわかりやすく解説します。

 ❶ 信託契約を開始したとき

信託契約を結び、家族信託をスタートさせると、受託者が不動産の管理権や処分権を持つことになります。このとき「所有権移転登記」と「信託登記」の両方が必要です。

例えば、認知症に備えて親が子に自宅を信託する場合、契約締結後すぐに以下の登記を行います。

信託開始時の登記種類・登録免許税

 ❷ 信託内容を変更したとき

信託契約の内容に変更があった場合、その変更を反映するための登記が必要です。特に信託目録に記載されている内容（管理方法や受益者など）が変わった場合は、変更登記を行います。

信託内容変更時の登記種類・登録免許税

 ❸ 信託した不動産を売却・贈与したとき

信託財産である不動産を売却・贈与する場合、権利関係の変更に伴い登記手続きが必要です。例えば、親の介護費用を捻出するために信託不動産を売却する場合などが該当します。

売却・贈与時の登記種類・登録免許税

 ❹ 委託者が亡くなり信託契約が終了したとき

信託契約が終了した場合（委託者死亡など）、信託登記の抹消と所有権の移転登記が必要です。これにより、信託財産は契約で定められた帰属権利者（受益者や相続人など）へ引き継がれます。

以前は、登記申請に相続人全員の実印が必要な場合もありましたが、今は受託者だけで手続きできます。2024年から全国一律でこの運用となり、相続人の同意がなくてもスムーズに登記できるようになりました。

信託終了時の登記種類・登録免許税

※一定の要件を満たす相続人に権利を移行する場合には0.4％となります

 ❺ その他特別な事情が発生したとき

その他にも、以下のような特別な事情が発生した場合に登記が必要になることがあります。いずれの場合も、信託登記や信託目録の内容に変更が生じた際は「変更の登記」として扱われ、登録免許税は不動産1個につき1,000円です。

受益者や委託者の変更

受益者代理人の設定・変更

3.2種類ある家族信託の登記

家族信託で不動産を信託する際、必要となる登記は「所有権移転登記」と「信託登記」の2種類です。基本的にはどちらも同時に申請しなければならず、それぞれ役割や手続き方法に違いがあります。

3-1.所有権移転登記

所有権移転登記は、委託者（たとえば親）から受託者（たとえば子）へ不動産の所有権を移す登記です。これは、信託契約によって財産の管理・処分権が受託者に移るため、登記簿上でもその変化を明確にする必要があるからです。

家族信託の場合、所有権移転登記は委託者と受託者が共同で申請します。手続きが完了すると、登記簿の「権利者その他の事項」欄に「信託」と記載され、受託者の氏名や住所が記載されます。

この登記を行わないと、受託者が第三者に対して所有権を主張できず、不動産の売却や賃貸といった管理・処分がスムーズにできなくなるため、必ず実施しましょう。

3-2.信託登記

信託登記は、信託契約の内容を公的に示すための登記で、信託法により義務付けられています。所有権移転登記と異なり、信託登記は受託者が単独で申請できます。

信託登記では「信託目録」という欄が作成され、委託者・受託者・受益者の氏名や信託の目的、管理方法、終了事由など、信託契約の要点が記載されます。家族信託の場合、実際に登記するのは主に7項目程度ですが、信託法上は11項目が規定されています。

信託登記を怠ると、信託財産であることが第三者に証明できず、後々の取引や相続でトラブルになる可能性があるため、必ず行いましょう。

信託登記における11項目の登記事項

信託登記事項は全部で11項目ありますが、実際に家族間で財産管理を行う家族信託の場合、登記するのは主に7項目（緑字）です。

1.委託者、受託者及び受益者の氏名又は名称及び住所
2.受益者の指定に関する条件又は受益者を定める方法の定めがあるときはその定め
3.信託管理人があるときはその氏名又は名称及び住所
4.受益者代理人があるときはその氏名又は名称及び住所
5.受益証券発行信託であるときはその旨
6.受益者の定めのない信託であるときはその旨
7.公益信託であるときはその旨
8.信託の目的
9.信託財産の管理方法
10.信託の終了の事由
11.その他の信託の条項

4.家族信託における登記の費用

家族信託を始める際には、登記手続きにかかる「登録免許税」と、司法書士など専門家への「報酬」が主な費用となります。事前に相場や計算方法を知っておくことで、安心して準備を進められます。

4-1.登録免許税の計算方法とポイント

家族信託で不動産を登記する場合、所有権移転登記は非課税ですが、信託登記には登録免許税がかかります。受託者への所有権移転は形式的なものなので、不動産取得税はかかりません。

■税　率
土地：固定資産税評価額の0.3％（令和8年3月31日まで）
建物：固定資産税評価額の0.4％
■計算例（土地2,500万円・建物1,500万円の場合）
2,500万円 × 0.3％ ＋ 1,500万円 × 0.4％ ＝ 13.5万円

※計算結果に百円未満の端数が生じた場合は端数を切捨てた額となります。

また、信託契約の終了や不動産の売却時には、信託登記抹消のために不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。

4-2.司法書士など専門家への報酬

家族信託の登記は専門的な知識が必要なため、司法書士など専門家に依頼するケースが多いです。報酬の相場は以下の通りです。

4-3.費用イメージ

家族信託の登記費用は「登録免許税（税金）」と「専門家への報酬」が中心です。不動産の評価額や依頼内容によって費用は大きく変動しますので、事前に見積もりを取り、無理のない範囲で計画を立てましょう。

家族信託の費用を抑えるためには、いくつかの工夫が考えられます。たとえば、信託契約書を自分で作成したり、手続きをすべて自分で行えば、専門家への報酬や公証役場の手数料を節約できます。ただし、契約書を私文書で作成すると証拠力が弱くなったり、信託口口座が開設できない場合があるため注意が必要です。

また、信託財産の範囲を必要最小限にとどめることで、登録免許税やコンサルティング費用を抑えることも可能です。こうした方法は費用面でのメリットがありますが、手続きが複雑で専門的な知識も求められるため、途中で行き詰まるリスクや、後々のトラブルにつながる可能性もあります。

費用を節約したい場合でも、重要なポイントは専門家に相談しながら進めると安心です。

5.信託登記で失敗しないための3つの注意点

家族信託の登記は、契約書通りに運用できるようにする大切な手続きですが、いくつか気を付けておきたいポイントがあります。ここでは、実際に起こりやすい失敗やトラブル例も交えながら、信託登記で特に注意すべき3つの点を解説します。

5-1.将来の取引や運用を見据えて登記事項を選ぶ

信託登記には、信託契約書のすべての内容を記載する必要はありません。特に、不動産の売却や建て替えなど、将来的に起こりうる取引や運用を想定し、必要な権限や制限事項を登記事項として盛り込むことが大切です。

たとえば「信託不動産の売却には受益者代理人の同意が必要」と定めた場合、将来売却する際に同意書がなければ登記手続きが進まなくなることもあります。信託した金銭で新たな不動産を取得する場合も、その権限を登記しておかないと後から困るケースがあるため、将来の可能性も考えて登記事項を決めましょう。

5-2.受益者代理人を登記した場合の受益者表示

不動産登記法では、受益者代理人を登記した場合、受益者の登記は省略できます。しかし、家族信託では受益者が実質的な所有者であるため、あえて受益者の氏名も登記しておくことで、誰が信託財産の受益者なのかを明確に公示できます。

実務上は、受益者代理人のみを登記するケースが多いですが、必要に応じて両方を登記することも検討しましょう。

5-3.個人情報やプライバシーへの配慮

信託登記は誰でも登記事項証明書を取得できるため、記載内容によってはプライバシーが公開されてしまうリスクがあります。たとえば、信託終了後の財産の帰属先（誰に遺すか）などを詳細に記載すると、相続人や第三者に情報が知られてしまいます。

このような場合は、契約内容の一部を「公正証書の記載による」などとし、詳細を登記に記載しない方法も有効です。何をどこまで登記するかは、慎重に判断する必要があります。

信託登記の内容や記載範囲は、将来のトラブル防止やプライバシー保護の観点からも非常に重要です。迷った場合は、家族信託に詳しい専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

6.家族信託における不動産の登記手続き方法

家族信託で不動産を信託財産とする場合、登記の手続きは大きく「必要書類の準備」「登記申請書の作成・提出」「登録免許税の納付」「登記完了後の確認」という流れで進みます。ここでは、具体的な手順とポイントを分かりやすく解説します。

【STEP1】必要書類を揃える

家族信託で不動産を信託財産とする場合には、登記の手続きで主に次のものが必要になります。

【STEP2】登記申請書を作成し、法務局に提出

登記申請書を作成

書類が揃ったら、登記申請書を作成します。申請書は法務局の窓口や公式サイトから入手できます。

法務局｜不動産登記の申請書様式について

家族信託の場合、「登記の目的」は「所有権移転及び信託」、「原因」は「信託」と記載します。そして、申請書には不動産の所在地や課税価格、登録免許税額なども記入します。

法務局に提出

なお不動産登記は不動産の所在地の法務局で行う必要があり、管轄の法務局以外では登記の手続きはできません。

法務局｜管轄のご案内

郵送申請も可能ですが、窓口申請の場合は管轄の法務局に行く必要があります。法務局が開いている平日に行くとなると、手間も時間もかかり大変です。司法書士はオンライン申請に対応していることも多いので、登記の手続きは専門家への依頼をぜひ検討してください。

【STEP3】登録免許税を納付

申請時に、登録免許税を納付します。税額は固定資産評価額に税率をかけて計算します。

土地：評価額の0.3％（令和8年3月31日まで）
建物：評価額の0.4％

納付方法は、現金または収入印紙での支払いが一般的です。

【STEP4】登記完了後の確認

手続きが完了すると、登記識別情報（登記済証）が発行されます。登記簿には「権利部」に所有者情報、「信託目録」に信託内容が記載されますので、内容に誤りがないか、必ず確認してください。

前述もしましたが、こちらは公示されるものなので、個人情報や表示内容には注意を払う必要があります。売買する際には不動産会社なども登記簿を見ますので、プライバシーや将来の取引を考慮し、記載内容は慎重に選びましょう。

7.信託登記に関するFAQ

Q1. 信託契約書や信託登記を自分でした場合のリスクは？

家族信託の契約書や登記を自分で作成することは可能ですが、内容に不備があると無効になったり、後々トラブルに発展したりするリスクがあります。専門家に依頼することで、法的な不備や手続きミスを防げるため、安心して家族信託を進めることができます。

Q2.信託登記後に信託財産を売却・贈与する場合の注意点は？

信託財産である不動産を売却・贈与する場合は、信託契約書に売却権限が明記されているかが重要です。抵当権付き不動産の場合は金融機関の承諾が必要になることもあり、税金や登記手続きも発生します。

事前に契約内容や必要な手続きをしっかり確認しましょう。

Q3. 信託登記後に受託者や受益者が亡くなった場合の対応は？

受託者や受益者が亡くなった場合、信託契約や信託目録の内容に応じて、変更登記や相続手続きが必要になります。特に委託者が死亡した場合、信託が終了するか継続するかは契約内容によって異なります。

信託終了時には清算手続きや税金の注意点もあるため、専門家に相談しながら手続きを進めることが大切です。

Q4. 信託口口座の開設で注意すべきことは？

信託口口座は、家族信託で預金などの金銭管理を行うための専用口座です。しかし、開設できる金融機関が限られていたり、公正証書での契約や専門家の関与が必要だったりと、通常の口座より手続きが複雑です。

ネットバンキングやキャッシュカードが使えない場合もあるため、事前に金融機関ごとの条件や必要書類をしっかり確認しましょう。

8.動画解説|家族信託に必要な登記は２種類

9.まとめ

• 不動産を家族信託するなら、信託登記は法律で必須。登記しないと取引や相続でトラブルになる。
• 登記が必要なタイミングは、契約開始・変更・売却・終了時など複数ある。
• 「所有権移転登記」と「信託登記」は原則同時に、不動産所在地の法務局で手続きする
• 登記費用は登録免許税と司法書士報酬が中心。事前に相場を確認すると効果的。
• 信託登記では、信託契約書の内容すべてを登記するわけではなく、将来の取引やプライバシーも考慮して、登記事項を戦略的に選ぶことが大切。

不動産の家族信託を開始するときには所有権移転登記と信託登記の2つの登記を行いますが、信託契約書の記載事項をそのまま申請するわけではありません。どの項目を登録するのか適切な判断が求められ、専門家の持つ知識と経験が必要となります。

不動産を信託しようと考えている方は一度、専門家に相談してみることをオススメします。