不動産を相続した際には「相続登記」という手続きが必要です。これまでは、相続登記を行わなくても罰則がなかったため、手続きを後回しにしてしまう方が多くいました。しかし、相続登記を放置しておくと、将来、大きなトラブルを招く可能性があるため、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
この義務化によって何が変わったのか、義務を果たさなかった場合の罰則や対処方法について、この記事で詳しく紹介します。記事のポイントは、下記の通りです。
- 2024年4月1日から相続登記が義務化される。
- 相続による不動産取得後3年以内に登記を行わなければ、10万円以下の過料対象となる。
- 住所変更した場合でも義務化されるため、2年以上未登記の場合は5万円以下の過料が科される。
- 法改正以前の不動産も義務化され、早期に対処することがオススメ。
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目次
1.はじめに:相続登記義務化とは?
相続登記とは、不動産を相続した際に、その名義を前の所有者から新しい所有者に変更するための手続きです。例えば、家やアパートなどの不動産を親から受け継いだ場合、その不動産の名義を相続人に変更する必要があります。この手続きが「相続登記」と呼ばれるものです。
今回、この相続登記が義務化されることになった経緯やその詳細について、この章で解説していきます。
1-1.2024年4月1日から相続登記義務化実施
これまで、相続登記は義務ではなく、行うかどうかは任意でした。そのため、相続した不動産の名義を変更せずに放置し、所有者が不明確なままになっているケースが多く見受けられました。しかし、このような状況は多くの問題を引き起こす可能性があるため、その解決策として2024年4月1日から相続登記が義務化されたのです。
1-2.なぜ今、義務化されるのか?その背景
相続登記の義務化は、「所有者不明土地」の問題が背景にあります。
相続登記が行われず所有者が不明のまま放置された結果、全国で約410万ヘクタール(九州の面積を上回る広さ)もの土地が所有者不明となり、公共事業や民間プロジェクトに支障をきたす他、空き家問題も深刻化しています。このように、土地の有効活用が妨げられ、経済発展にも悪影響を及ぼしています。
この問題の主な原因は、相続登記が任意であることにあります。国土交通省の平成30年版土地白書によると、所有者不明土地の発生原因の約66.7%が相続登記がされていないこと、約32.4%が住所変更登記がされていないことによるものです。
2.3年以内の登記義務と10万円以下の過料
2024年4月1日から施行された相続登記の義務化により、不動産を相続した場合、相続登記を3年以内に行うことが法律で定められました。この期限内に登記を行わなかった場合、10万円以下の過料(行政上の罰金)が科される可能性があります。
この章では、登記義務の詳細と、過料が科される条件について詳しく解説していきます。
2-1.相続登記義務化の対象となる条件
相続登記が義務化されたことで、すべての相続人がこの手続きを行うわけではありません。義務化の対象となる条件には、まず「相続財産に不動産が含まれていること」が前提となります。以下の条件に該当する相続人は、一定の期間内に相続登記を行う必要があります。
なお、正当な理由がないまま義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
2-2.【3年以内の登記義務】いつからカウントされる?
相続登記の義務は、相続が発生した日から3年以内に行う必要があります。この3年のカウントは、不動産の相続を「知った日」から始まります。
具体的には、相続登記が義務化された2024年4月1日以降に不動産を相続した場合、その不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。たとえば、親が所有していた不動産の相続を新たに知った場合、その日がカウントの起点となり、3年以内に手続きを完了させる必要があります。
また、2024年4月1日より前に相続が発生していた場合でも、施行日を起算点とし、そこから3年以内に相続登記を行う必要があります。これにより、過去の相続についても適切に対応しなければなりません。
過去の相続物件も対象となる点に注意
2024年4月1日から施行された相続登記義務は、施行日以降の相続だけでなく、過去に発生した相続物件にも適用されます。つまり、施行日より前に相続が発生し、まだ登記が行われていない不動産についても、この新しい義務が適用されるということです。
この場合、相続登記の期限は、不動産の相続を「知った日」から3年以内、または施行日から3年以内のいずれか遅い方が適用されます。したがって、過去に相続した不動産でも、2027年4月1日までに登記を完了しなければなりません。
2-3.【10万円以下の過料】「正当な理由がない場合」とは?
相続によって取得した不動産について、正当な理由がないまま3年以内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。この規定は、遺言による遺贈の場合でも適用されます。
ただし、相続登記を3年以内に行えない「正当な理由」がある場合は、過料の対象とはなりません。法務省によると、以下のようなケースが「正当な理由」として認められる可能性があります。
- 相続人が多数で、必要な資料の収集や相続人の把握に時間がかかる場合
- 遺言の有効性や遺産範囲が争われている場合
- 相続登記申請義務者が重病などの事情を抱えている場合
- 相続登記申請義務者がDV被害者等であり、生命・心身の危害が及ぶ恐れがある場合
- 経済的困窮により登記申請費用を負担できない場合
これらの理由に該当しない場合でも、法務局の登記官は個々の事情を総合的に考慮し、具体的な事案に応じて「正当な理由」の有無を判断します。
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3. 放置は危険!相続登記を怠るとこんなリスクが
相続登記を怠ると、過料になってしまうほかにも将来的に大きなリスクを招く可能性があります。この章では、相続登記を行わなかった場合にどのようなリスクが生じるのか、具体的に解説していきます。
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3-1.不動産の相続問題が複雑化
数代にわたって相続登記をせずに放置すると、不明確なまま不動産を所有する推定相続人が増えていきます。どれくらいの持分なのか不動産登記簿から確認できませんので、正確な持分が不明確になります。実際、明治時代から登記されていない物件では、100名以上の相続人が発生し、名義変更には2年以上かかりました。
相続登記を放置すると、専門家でも対応が困難になることがあります。早めに対処し、遺言書に記載する財産が正確であることを確認することが重要です。これを怠ると、遺言が部分的または全体的に無効になるリスクがあります。
3-2.不動産の売却・活用ができなくなる
相続登記や住所変更が放置されると、不動産の売却や活用が難しくなります。登記簿で売主の名義が確認できない場合、購入希望者や事業者は取引リスクを感じ、契約を避ける傾向があります。例えば、アパート建設の際にも、所有者が明確でなければハウスメーカーは土地の利用に消極的になります。
3-3.抵当物件として利用できない
土地に建物を建てて融資を受ける際、金融機関は担保としての土地の登記簿を確認します。相続登記が放置されていると、正確な所有者が不明であるため、金融機関はその土地を抵当物件として受け入れないことがあります。
4.相続登記の手続きと必要書類
相続登記は自分でも手続きをすることもできますし、専門家に任せることもできます。相続登記の手続きの流れと必要書類について簡潔に説明します。
4-1.相続登記の手続きの流れ
相続登記は、法務局で登記手続きを行う必要があります。以下の手順にのっとり、申請を行いましょう。
(1)不動産の所在地の法務局を確認
相続登記は、不動産の所在地にある法務局で行います。手続きには、①窓口で直接申請する方法、②郵送での申請、③オンラインでの申請があります。郵送やオンライン申請には専門的な知識が必要で、特にオンラインでは事前に電子証明書の取得が必要です。一般的には、窓口での申請が推奨されています。
(2)必要書類の準備と申請書の作成
登記手続きの一般的な流れは下記の通りです。
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書などの必要書類を集める
- 登録免許税の税額を計算して登記申請書を作成する
- 申請書と必要書類を法務局に提出して登録免許税を納付する
登記手続きの内容によって、必要な書類や登記申請書の内容も変わってきます。手続きの流れや必要書類は、管轄の法務局にあらかじめ確認するようにしてください。
(3)登録免許税の計算と納付
相続する不動産の固定資産評価額に基づいて、登録免許税を0.4%で計算し、納付します。例えば、評価額が3,000万円の不動産であれば、登録免許税は12万円になります。
住所変更登記の場合、不動産の個数ごとに1,000円が必要です。
(4)相続登記識別通知の受領
相続登記の申請が完了し法務局での審査が無事に終了すると、「相続登記識別通知」が発行されます。この通知は、相続登記が正式に完了したことを証明する重要な書類です。かつては「登記済証」と呼ばれていたものに相当し、不動産の新しい権利者を確認するために必要なものです。
この相続登記識別通知は、将来の売買や抵当権設定など、登記名義人が不動産を取引する際に必要となりますので、大切に保管してください。通知の受領後は、すぐに内容を確認し、不備がないかチェックすることをお勧めします。
4-2.相続登記の必要書類
相続登記を行うためには、さまざまな書類を揃える必要があります。これらの書類は、不動産の種類や相続の形態によって異なりますので、事前に確認しておくことが重要です。
書類名 | 入手場所 |
被相続人の戸籍謄本(出生~死亡) |
市区町村役場 |
被相続人の住民票除票 | |
相続人全員の戸籍謄本 | |
不動産を相続する相続人の住民票 | |
登記事項証明書 | 不動産所在地の法務局 |
固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村役場 |
相続関係説明図 | 自分で作成 |
委任状 ※司法書士に依頼する場合 | |
登記申請書 | |
収入印紙 | 郵便局、法務局など |
返信用封筒と郵便切手 | 郵便局など |
必要な書類については、以下の表でご確認いただけますが、より詳細な情報や特殊なケースについては、別のブログ記事をご参照ください。
5.相続登記の費用の目安:予算の立て方
相続登記にかかる費用は、いくつかの項目に分かれます。以下に、相続登記を行う際に必要となる代表的な費用について説明します。
5-1.相続登記必要書類の発行手数料
相続登記を行うためには、前章で伝えた通り、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書など、さまざまな書類を揃える必要があります。これらの書類を発行するための手数料として約1~2万円の費用がかかります。必要書類の数や発行場所によって、費用は変動しますので、あらかじめ予算に組み込んでおくことが大切です。
5-2.登録免許税
相続登記を行う際には、不動産の固定資産評価額に基づいて登録免許税を支払う必要があります。登録免許税は、【固定資産評価額×0.4%】で計算されます。たとえば、評価額が3,000万円の不動産の場合、登録免許税は12万円になります。この税金は、登記を行う際に必ず発生する費用です。
5-3.司法書士への報酬
相続登記の手続きを司法書士などの専門家に依頼する場合は、報酬が発生します。司法書士への報酬の相場は、相続登記で約10万円前後です。この費用には、実際の手続き費用と専門家としてのサービス料が含まれます。ただし、相続関係が複雑な場合や、複数の不動産が絡む場合は、報酬が増える可能性があるため、事前に見積もりを依頼すると安心です。
6.相続登記が速やかにできない場合は?
家族や財産の状況によっては、被相続人の死後すぐに相続登記が難しいことがあります。対応策は、相続発生後(事後)および相続発生前(事前)のアプローチが考えられます。
6-1.法定相続登記を申請する
相続人間で遺産分割協議がまとまらない場合、一時的に相続登記の義務を免れるために民法で定められた法定相続分に基づいて相続登記(法定相続登記)を行うことができます。法定相続登記を行った後、遺産分割協議が成立すれば、その日から3年以内に所有権移転登記を申請する必要があります。
また、法定相続登記後の登記手続きは、遺産分割後の不動産を取得した相続人が単独で名義変更登記を申請できるようになりました(2023年4月1日施行)。この改正により、他の相続人の協力なしでも手続きが進められます。
6-2.相続人申告登記の申出をする
遺産分割協議がまとまらない場合、法定相続登記の申請には手間とコストが発生します。そのため、2024年4月1日から、遺産分割協議が成立しなくても相続登記義務を回避できる「相続人申告登記」の制度が導入されました。
この制度では、「登記名義人に相続が発生したこと」や「相続人が判明していること」を法務局に申し出ることにより、申告者の氏名や住所が登記官の職権によって登記簿に記録されます。この情報は登記簿に次のように記載されます。
この申出により、相続人は相続登記の義務を履行したものとみなされますが、権利の取得や法定相続分の確定は含まれません。申出は相続人一人ひとりが行う必要があり、複数の相続人がいる場合は、それぞれが申し出をするか、連名で提出することが可能です。
申出後に遺産分割が行われた場合、その日から3年以内に名義変更登記を行う必要があります。この制度は、あくまで予備的な手段であり、最終的な権利移転を示すものではありません。
6-3.相続土地国庫帰属制度を利用する
2023年4月27日から施行されている「相続土地国庫帰属法」は、不要な相続土地を国に渡すことができる制度です。この法律は、放置されがちな相続土地の効率的な利用を促進する目的を持っています。
しかし、利用するには条件があります。国に土地を帰属させるためには、土地評価に基づいた10年間の管理費用を支払う必要があります。また、対象外となる土地もあります。例えば、建物が存在する土地や土壌汚染がある土地、担保権が設定されている土地、通行権が確立されている土地、権利争いがある土地はこの制度を利用できません。
この制度を利用する前に、該当する土地が条件を満たしているか確認する必要があります。
参考:法務省HP「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し(民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法)」
6-4.事前に遺産分割が難しくなると予測される場合
事前に遺産分割が難しいと予測される場合、早期の対策が家族間の紛争を防ぎ、スムーズに相続登記義務化への対処につながります。ここでは、遺産分割における潜在的な問題を事前に対処するための方法を検討します。
①遺言書を作成する
2023年4月1日から、遺言がある場合には受遺者は遺言執行者や他の法定相続人の協力なしに、単独で名義変更の手続きを行うことが可能になりました。これまでは、法定相続人全員の協力がないと手続きができなかったため、より簡易的になったといえるでしょう。
ただし、この単独申請は遺贈を受ける者が相続人に該当する場合に限られ、相続人以外に遺贈された場合は、引き続き法定相続人全員の協力が必要です。
このように遺言書の準備は、相続手続きを簡素化し、潜在的な紛争を未然に防ぐための重要な手段になりえます。
②家族信託をする
家族信託は、認知症による資産凍結を防ぐために効果的です。この仕組みを利用すると、本人が認知症になっても、家族が財産を管理し、事前に資産承継先を定めることができます。相続登記が義務化された場合でも、家族信託により特定の相続人への資産移転が遺言書無しで可能になります。したがって、遺産分割協議が不要となるため、相続手続きがよりスムーズに進行するのです。
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7.相続登記義務化に関連する法改正
2024年(令和6年)4月1日から施行される相続登記義務化のほかにも、戸籍法、不動産登記に関する改正があります。ここでは、相続登記義務化に関連する改正内容について解説します。
7-1.所有者の住所変更登記等の義務化
登記簿上の情報が最新でないことは、所在不明土地の問題を引き起こしています。この問題に対処するため、2026年(令和8年)4月1日から、所有者の住所や氏名、名称の変更登記が義務化されます。
変更があった日から2年以内に、所有者はその変更を登記簿に反映させる必要があります。起算日は、例えば転居、結婚、離婚、会社名変更の日など、住民票や戸籍謄本、会社登記簿に記載された日とされます。
変更があった場合、2年以内に登記しなければ、5万円以下の過料が科せられる可能性があります。ただし、「正当な理由」がある場合はこの限りではありません。「正当な理由」の具体的な定義は今後の法務省の通達等で明確化される予定です。この点については、将来的な通達に注意が必要です。
法改正以前の物件にも適用される
住所変更登記等の義務化は相続登記義務化と同様に法改正後に発生した住所等の変更のみならず、法改正以前から住所等の変更登記をしていない不動産についても適用があります。
改正法附則の条文では「”変更のあった日”又は”施行日”のいずれか遅い日」と規定されており、法改正以前から住所等の変更をしていない場合には施行日から2年以内に行う住所等の変更登記をする必要があります。
7-2.本籍地以外で戸籍謄本が取得可能に
戸籍法改正に伴い、2024年3月1日から新しい戸籍謄本の広域交付制度がスタートしました。
この制度により、自分の本籍地以外の市区町村役場でも戸籍謄本や除籍謄本を取得できるようになります。この制度では電子化された戸籍情報を用い、本籍地が遠くても近くの市区町村役場で戸籍謄本を請求することが可能です。また、複数の本籍地にまたがる戸籍謄本の請求も、一箇所の市区町村役場で行えます。
ただし、この広域交付制度では、コンピュータ化されていない一部の戸籍、除籍は対象外とされています。これらは従来通り、本籍地の市区町村役場か郵送での取得が必要です。また、戸籍抄本や除籍抄本の一部情報のみの証明はこの制度では対象外となり、これらも本籍地での取得が必要です。
詳細は以下のブログをチェックしてください。
7-3.その他知っておくべき改正点
相続登記義務化に伴う主な法改正点に伴い、実務に影響を与える可能性のあるその他の重要な改正点について解説します。これらの変更は、相続手続きの効率化、情報のアクセス性向上、そして法的な透明性の強化を目的として、すでに導入されているもの、これからのものも含めてご案内します。
所有不動産記録証明制度(2026年4月までに開始)
2026年4月から、本人や相続人は法務局に対して所有不動産記録証明書の交付を請求できるようになります。これにより、従来、市区町村役場での固定資産税課税明細によってのみ可能だった不動産の一覧取得が、法務局を通じて行えるように改善されます。
従来の方法では、一市区町村内の不動産に限定され、他市区町村や非課税地の不動産は漏れがありました。新制度は、これらの課題を解決し、相続登記申請時の負担を軽減することを目的としています。
ただし、所有者の住所と氏名が現行の登記記録と一致していない場合は、財産の正確な紐付けが困難です。そのため、正確な情報を反映させるためには技術的な課題が存在し、当面は従来の調査方法を併用しながら、所有不動産記録証明書を参考情報として利用することが推奨されます。
法務局へ所有者個人の検索用情報の提供義務化(2026年4月1日施行)
2026年4月1日から、個人が不動産を所有する際には、氏名や住所に加え、生年月日の提供が義務化されます。これらの情報は公には公示されず、法務局内で検索用情報としてのみ保管されます。
既に個人が所有者である不動産についても、所有者の申し出により生年月日などの追加情報が提供できるようになります。これにより、法務局は所有者の死亡情報や住所変更など、他の公的機関からの情報と照合しやすくなります。法務局は、提供された情報を基に、住民基本台帳ネットワークシステムで定期的なデータ照合や検索を効率的に行う計画です。
職権による住所変更登記等の制度(2026年4月1日施行)
2026年4月1日から、住所変更登記の義務化に伴い、法務局は法人識別番号や個人の生年月日などの情報を用いて自動的に住所や氏名の変更を登記します。この制度は、商業・法人登記のシステムや住民基本台帳ネットワークから得られる情報を基に、登記官の職権で行われます。
このプロセスにより、所有者は変更登記の手間や費用を負担することなく、住所変更登記等の義務を履行できます。法人の場合、変更は職権で自動的に行われ、個人の場合、DV被害者保護や個人情報保護の観点から意思確認がなされた上で職権登記が実施されます。
DV被害者等保護のための登記事項証明書等の住所記載見直し(2024年4月1日施行)
2024年4月1日から、DV被害者などの生命や身体に危害のおそれがある場合、登記記録上の住所の公開が懸念されるときは、申し出により登記事項証明書から住所を除外できます。この措置により、住所の代わりに被害者支援団体や法務局の住所など、安全を確保するための代替事項が記載された証明書が交付されます。
法務局による死亡情報の職権登記(2026年4月1日施行)
2026年4月1日から、法務局は長年変更されていない不動産登記簿に記載されている所有者の死亡情報を職権で更新します。これにより、登記簿を通じて所有者の死亡の事実が確認できるようになります。この更新は、所有者個人から提供された生年月日を基に、住民基本台帳ネットワークシステムから得た情報を利用して行われます。
ただし、この制度は所有者の死亡情報を登記するだけで、相続登記義務を解消するものではありません。
海外居住者の不動産登記をする際は国内連絡先が登記される(2024年4月1日施行)
2024年4月1日から、日本国内に住所を持たない不動産所有者は、国内の連絡先を登記する必要があります。この措置は、海外居住の日本人や海外投資家が増える中で、所有者の確認や連絡を容易にするために導入されます。
連絡先には第三者(個人または法人)が指定でき、その氏名または名称、住所が登記されます。第三者が連絡先として登記されるには、その人の同意と国内住所の有無が必須です。当面の間、連絡先が未設定の場合の登記も許容されます。
法人所有の不動産に法人識別番号が登記される(2024年4月1日施行)
2024年4月1日から、不動産の所有者が会社やその他法人である場合、商業・法人登記のシステムにある会社法人等番号が不動産登記簿に記載されるようになります。新たに法人が所有者となる不動産の登記申請時には、会社法人等番号が登記事項として必ず申請書に含まれます。
既に法人が所有者となっている不動産の場合、法人の申し出により登記官が職権で法人番号の登記を行います。この変更は、法人所有不動産の透明性を高め、追跡を容易にするために導入されます。
相続登記義務化が注目されていますが、その他にも遺産分割協議における特別受益と寄与分の期限の新設、土地所有権放棄の制度や行方不明共有者がいる不動産の管理処分制度の創設など、相続に関連する改正点があります。相続登記義務化以外の改正点については別の記事でも詳しく解説していますので確認してみてください。
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8.Q&A:相続登記義務化によくある質問と回答
相続登記が法的に義務付けられていますが、この義務を怠った場合どのような手続きが必要になるのか解説します。
8-1.兄が不動産を相続する場合、相続登記の義務は自分にもあるか?
相続登記の義務は、不動産を相続で取得した人にのみ適用されます。したがって、兄が不動産を相続する場合、その不動産に対する相続登記の義務は兄にあります。あなたが不動産を相続しない場合、相続登記を行う義務はありません。
遺産分割協議書などで相続人全員の同意が必要な書類には、あなたの協力が求められる場合がありますが、登記手続きを行う責任はありません。
8-2.義務違反するとどうなる?
相続登記を怠り、義務を履行しない場合、3年が経過すると10万円の過料が課されます。過料は行政上のルール違反に対する金銭的なペナルティであり、刑事罰の「罰金」とは異なります。支払いを拒否した場合、労役場留置にはなりませんが、不動産やその他の財産が差し押さえられるリスクが存在します。
過料は相続登記の義務違反に対する一時的な対処であり、その支払いが相続登記義務の解消を意味するものではありません。過料を支払った後も、相続登記を行う義務は継続します。過料の支払いで罰金責任を逃れることはできますが、法的に要求される相続登記の義務は残ります。
8-3.義務違反した場合の手続きは?
違反が確認された場合、どのように手続きが進むのか確認していきましょう。
①登記官による申請義務違反事実の把握
法務局の登記官が相続登記の申請義務違反を発見した際には、過料手続きを開始します。違反は通常、遺言書や遺産分割協議書に記載された情報を通じて明らかになります。
催告は、提出された書類から他の不動産の所有権を相続したことが判明した時のみ行われ、法務局は積極的な違反調査を行うわけではなさそうです。
②申請義務違反者に対する申請の催告
登記官は違反者に対し、申請をするよう書面で催告します。この催告書は、書留郵便や信書便を使って送付され、違反者に一定の期間が与えられます。
③登記官から裁判所への過料通知
催告の通知に対して一定期間内に相続登記等がされない場合には、法務局の登記官は過料の対象にすべき事件として、事件を管轄する地方裁判所に通知します。但し、申請義務違反者から法務局の登記官に対して相続登記等を申請できない正当な理由が申告され、正当な理由があると確認された場合には、裁判所に対する過料通知は行われません。
④登記官から裁判所への過料通知
裁判所は登記官からの過料通知を基に、10万円以下の過料を科すかどうかを判断します。もし過料が科される場合には、その具体的な金額も裁判所によって決定されます。
9.動画解説|相続登記義務化に要注意
10.まとめ
- 2024年4月1日から相続登記が義務化される。
- 相続による不動産取得後3年以内に登記を行わなければ、10万円以下の過料対象となる。
- 住所変更した場合でも義務化されるため、2年以上未登記の場合は5万円以下の過料が科される。
- 法改正以前の不動産も義務化され、早期に対処することがオススメ。
所有者が不明な土地が国にあることによって様々な弊害があることから、国は相続登記の義務化に踏み出しました。これまで義務ではなかったので、長年登記されていない場合は大変な労力になる可能性もありますが、できるだけ早めの対処をすることをオススメします。