相続登記で住所がつながらない場合の対処法とは?代替書類と対処法を詳しく解説

相続登記をしようと手続きを進めていたところ、被相続人(故人)の住所が昔のままだったというケースは珍しくありません。住所が一致しないと手続きは完了しないため、適切な方法でつなげる必要があります。

今回の記事のポイントは以下のとおりです。

  • 被相続人の登記簿上の住所と住民票の住所がつながらないと相続登記できない
  • 住所をつなげる理由は、被相続人と不動産所有者が同一人物だと証明するためである
  • 住所がつながらない場合は、住民票の除票や戸籍の附票を添付する
  • 住民票の除票や戸籍の附票で住所をつなげることがきない場合は、不在住証明書及び不在籍証明書、固定資産税の納税証明書又は評価証明書を添付し、各書類の不動産の表示、被相続人の本籍、住所、氏名の各書類の一致させることで代用できる
  • イレギュラーなケースでは、不動産登記済権利証証(登記識別情報通知)や相続人全員からの上申書(印鑑証明書付き)を添付することで代用出来るケースもある

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本記事では、相続登記の住所がつながらないときの解決策を紹介します。住所をつなげなければいけない理由についても解説しているので、併せて参考にしてください。

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1.相続登記で”住所がつながらない”とはどういう状況?

相続登記で“住所がつながらない”とは、被相続人が生前住んでいた住所と登記簿上の住所が異なる状況のことです。最後に住んでいた住所に移り住むまでの経緯がわからなければ、相続登記の手続きはできません。

ここでは、住所がつながらないとはどういう状況なのか、また相続登記で住所をつなげる理由について見ていきましょう。

1-1.”住所がつながらない”と相続登記ができない

相続登記は、“住所がつながらない”と手続きできません。

そもそも“住所がつながらない”とは、被相続人が生前最後に住んでいた住所と、登記簿に書かれている住所が一致していない状況のことです。例えば、亡くなるまで住んでいた住所がA市、登記簿上の住所がB市だった場合、書類上同じところに住んでいないため違う人物と判断されます。

そのため、相続登記する際は住所をつなげる手続きを行い、同一人物であること証明する必要があります。

1-2.相続登記で住所をつなげる理由

相続登記で住所をつなげる理由

先述したとおり、住所をつなげなければならない理由は、被相続人と不動産の所有者が同一人物であることを証明する必要があるからです。

戸籍謄本には被相続人の氏名と本籍、死亡日、生年月日など被相続人の情報が記載されていますが、住所は記載されていません。また、登記事項証明書には住所と氏名が記載されていますが、本籍は記載されていないのです。

そのため、相続登記を申請する相続人が、亡くなった被相続人と不動産の所有者が「住所」「氏名」「本籍」の3つを提示して同じ人物であること、また相続が発生したことを公的書面で示さなければいけません。登記事項証明書と戸籍謄本をつながる書類として住民票の除票や戸籍の附表を添付してつなげるのです。

住民票の除票とは、他の市町村へ転出や死亡などによって住民登録が削除された住民票のことをいいます。

住民票の除票又は戸籍の附票には、被相続人の「住所」「氏名」「本籍」が記載されています。これらの書類を揃えることで、被相続人と不動産所有者が同一人物であることを示す「住所」「氏名」「本籍」がつながり、相続登記の手続きが行えます。

(法務省ホームページより引用)

出典:名古屋市「戸籍ってどんなことが載っているの?」

出典:札幌市「戸籍の附票とは」

なお、弊社司法書士・行政書士事務所リーガルエステートでは、ご家族ごとにどのような形で相続登記すればいいのか、無料相談をさせていただいております。その後の運用の相談などトータルでサポートさせていただきますので、お気軽にお問合せください。

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2.登記簿上と死亡時の住所がつながらない場合に必要な書類

相続登記で登記簿上と死亡時の住所がつながらないときは、下記の2つの書類を用意することによって相続登記を申請することができます。

  • 過去の住所地の住民票の除票
  • 過去の本籍地の戸籍の附票

まず、住民の除票や戸籍の附票で住所をつなげられるか確認しましょう。

ここでは、住所がつながらないときの対処法について詳しく見ていきましょう。

2-1.過去の住所地の住民票の除票を添付する

まず、住所がつながらないときは、過去の住所地の住民票の除票を確認しましょう。

住民票の除票には以前の住所が記載されており、前の住所と登記簿に書かれている住所が合っていれば住所をつなげられます。つまり、引っ越しを繰り返している場合には、以前の住所地の市区町村役場で取得することで、その前の住所地の住民票をとり過去の住所を確認することができます。住民票の除票には、1つ前の住所が記載されています。

ただし、住民票の除票の保存期間は、令和元年(2019年)6月20日以前までは5年間とされていたため、過去のデータが確認できないケースがあります現在は法改正により、保存期間が150年に延長)。

2-2.過去の本籍地の戸籍の附票を添付する

戸籍の附票を添付することでも、住所をつなげられる場合があります。戸籍の附票とは、本籍地の市区町村において戸籍とあわせて編成される情報のことです。

戸籍の附票には本籍・氏名のほかに、住所の変遷が全て記載されているので、住民票の除票でつながらなかった場合でも役立つ可能性があります。そのため、引っ越しを2回以上したのであれば、戸籍の附票を確認するのがおすすめです。

ただし、戸籍の附票も令和元年(2019年)の法改正までは保存期間が5年とされていたため、過去のデータが確認できないケースもあります。

出典:札幌市「戸籍の附票とは」

3.住民票の除票、戸籍の附票で住所がつながらない場合の対処法

住民票の除票、戸籍の附票を取り寄せても、登記簿上の住所とつながらない場合の対応としては、法務省の通達(令和5年12月18日付法務省民二第1620号)により住民票の除票又は戸籍の附票に加えて、下記の書類を追加することによって、相続登記ができるものとして認められました。

  • 不在住証明書及び不在籍証明書
  • 固定資産税の納税証明書又は評価証明書

以下、解説します。

3-1.不在住証明書及び不在籍証明書を添付する

住民票の除票、戸籍の附票の保存期間が経過してしまい、登記簿上の住所と本籍をつなげる住民票除票や戸籍の附表が取得できないときに取得します。登記簿上の住所地の市区町村役場で取得できます。

そのため、住民票の除票、戸籍の附票を取得した時点で、不動産の登記簿上の住所とつがならないことが判明したら、一緒に不在住証明書と不在籍証明書を取得しておきましょう。

不在住証明書と不在籍証明書により、登記簿上の住所に、被相続人の住民票、本籍登録がされていない(つまり、登記簿上の住所氏名の人はこの世に存在しない)ことを証明できます。

3-2.固定資産税の納税証明書又は評価証明書を添付する

不動産の所在地の市区町村役場で取得できます。

固定資産税納税証明書又は評価証明書(以下、「評価証明書等」といいます。)には、相続登記を申請する不動産の所在、地番、家族番号等の登記簿に記載されている不動産の表示(所在、地番、家族番号等)のほか、納税義務者(所有者)の住所及び氏名が記載されています。

相続登記の登録免許税を計算し、相続登記の登記を申請する際にも固定資産税の評価証明書は必要となるので、取得しておきましょう。

3-3.不動産の表示、本籍、氏名、住所が一致すれば相続登記はできる

不在住、不在籍証明書を添付の上、住民票の除票又は戸籍の附票、評価証明書等、戸籍謄本で下記の条件で不動産の表示、本籍、氏名、住所が一致させることができれば、住所をつなげることができなくても相続登記の申請をすることが認められます。

  • 登記簿上の氏名・不動産の表示と、評価証明書等の氏名・不動産の表示が一致
  • 評価証明書等の納税義務者の住所・氏名と、住民票の除票又は戸籍の附票の被相続人の住所・氏名が一致
  • 住民票又は戸籍の附票上の被相続人の本籍・氏名と、戸籍謄本の本籍・氏名が一致

この条件をみたすかどうか不安であれば、司法書士に相談の上、住所を繋げられない場合の対処方法を確認して手続きを進めてみてください。

4. 住所がつながらないイレギュラーなケースの対応方法

評価証明書等に記載されている住所が住民票の除票、戸籍の附票の住所と異なるなど、上記3で示した方法でも住所、氏名、不動産の表示の一致させることができないイレギュラーでは、下記の書類で相続登記が認められる場合があります。

4-1.不動産登記済権利証(登記識別情報通知)を添付する

不動産登記済権利証(登記識別情報通知)を添付することで、被相続人と登記簿上の所有者が同じ人物であると証明できます。登記済証とは、不動産の所有権移転登記をした際に法務局から発行される書類のことです。

登記済証は不動産の所有者本人にのみ発行され、どんな理由があったとしても再発行できない書類とされています。そのため、登記済証は本人しか持っておらず、公的書類で住所がつながらないときの代替書類として添付することが登記実務上認められることがあります。

4-2.相続人全員からの上申書を添付する

住民票や戸籍で住所の確認が取れず、登記済証も失くしてしまった場合相続人全員からの上申書を添付しましょう。相続人全員が、登記簿上の所有者が自分の被相続人であることを法務局に対して申告することで対処できます。

上申書_雛形

たとえ、誰か1人が不動産を相続することになっていたとしても、上申書には相続人すべての署名に加えて相続人全員の印鑑証明書が必要となる点に注意しましょう。

このように住所がつながらず登記済証も失くしている場合の上申書の取り扱いについては、他に必要な書類が変わるなど法務局ごとに取り扱い方法が異なるケースがあるため、上申書を作成する前に一度管轄の法務局や司法書士と相談するのがおすすめです。

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5.相続登記について無料相談受付中

弊社司法書士・行政書士事務所リーガルエステートでは、どんな形で相続登記をすればいいのか、無料相談が可能です。累計4000件を超える相続・家族信託相談実績をもとに、専門の司法書士が相談いたします。

どのような対策ができるのかアドバイスと手続きのサポートをさせていただきますので、お気軽にお問合せください。

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6.まとめ

本記事では、相続登記の住所がつながらないときの対処法について解説しました。内容をまとめると以下のようになります。

  • 被相続人の登記簿上の住所と住民票の住所がつながらないと相続登記できない
  • 住所をつなげる理由は、被相続人と不動産所有者が同一人物だと証明するためである
  • 住所がつながらない場合は、住民票の除票や戸籍の附票を添付する
  • 住民票の除票や戸籍の附票で住所をつなげることがきない場合は、不在住証明書及び不在籍証明書、固定資産税の納税証明書又は評価証明書を添付し、各書類の不動産の表示、被相続人の本籍、住所、氏名の各書類の一致させることで代用できる
  • イレギュラーなケースでは、不動産登記済権利証証(登記識別情報通知)や相続人全員からの上申書(印鑑証明書付き)を添付することで代用出来るケースもある

相続登記は手続きに専門知識が必要であるため、司法書士に依頼するのがおすすめです。弊社では、どのような形で手続きを進めればいいのか、トータル的なサポートを行っています。大切な不動産を守るためにも、まずはお気軽にご相談ください。

この記事の監修
司法書士・行政書士事務所リーガルエステート 代表司法書士
斎藤 竜(さいとうりょう)


司法書士法人勤務後、2013年独立開業。
司法書士としての法律知識だけではなく、「親子の腹を割った話し合い、家族会議」を通じて家族の未来をつくるお手伝いをすることをモットーに、これまでに400件以上の家族信託をはじめ、相続・生前対策を取り組んでいる。年間60件以上のセミナーを全国各地で行い、家族信託の普及にも努めている。

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