司法書士・行政書士事務所リーガルエステート 代表司法書士斎藤 竜（さいとうりょう）
司法書士法人勤務後、2013年独立開業。
司法書士としての法律知識だけではなく、「親子の腹を割った話し合い、家族会議」を通じて家族の未来をつくるお手伝いをすることをモットーに、これまでに350件以上の家族信託をはじめ、相続・生前対策を取り組んでいる。年間60件以上のセミナーを全国各地で行い、家族信託の普及にも努めている。
相続登記をしようと手続きを進めていたところ、被相続人（故人）の住所が昔のままだったというケースは珍しくありません。住所が一致しないと手続きは完了しないため、適切な方法でつなげる必要があります。
今回の記事のポイントは以下のとおりです。
- 被相続人の登記簿上の住所と住民票の住所がつながらないと相続登記できない
- 住所をつなげる理由は、被相続人と不動産所有者が同一人物だと証明するためである
- 住所がつながらない場合は、住民票の除票や戸籍の附票を添付する
- 住民票や戸籍で証明できない場合は、登記済証（登記識別情報通知）や相続人全員からの上申書（印鑑証明書付き）を添付することで代用出来るケースがある
本記事では、相続登記の住所がつながらないときの解決策を紹介します。住所をつなげなければいけない理由についても解説しているので、併せて参考にしてください。
目次
1.相続登記で”住所がつながらない”とはどういう状況？
相続登記で“住所がつながらない”とは、被相続人が生前住んでいた住所と登記簿上の住所が異なる状況のことです。最後に住んでいた住所に移り住むまでの経緯がわからなければ、相続登記の手続きはできません。
ここでは、住所がつながらないとはどういう状況なのか、また相続登記で住所をつなげる理由について見ていきましょう。
1-1.”住所がつながらない”と相続登記ができない
相続登記は、“住所がつながらない”と手続きできません。
そもそも“住所がつながらない”とは、被相続人が生前最後に住んでいた住所と、登記簿に書かれている住所が一致していない状況のことです。例えば、亡くなるまで住んでいた住所がA市、登記簿上の住所がB市だった場合、書類上同じところに住んでいないため違う人物と判断されます。
そのため、相続登記する際は住所をつなげる手続きを行い、同一人物であること証明する必要があります。
参考：法務局/不動産登記法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について
1-2.相続登記で住所をつなげる理由
先述したとおり、住所をつなげなければならない理由は、被相続人と不動産の所有者が同一人物であることを証明する必要があるからです。
戸籍謄本には被相続人の氏名と本籍、死亡日、生年月日など被相続人の情報が記載されていますが、住所は記載されていません。また、登記事項証明書には住所と氏名が記載されていますが、本籍は記載されていないのです。
そのため、相続登記を申請する相続人が、亡くなった被相続人と不動産の所有者が「住所」「氏名」「本籍」の３つを提示して同じ人物であること、また相続が発生したことを公的書面で示さなければいけません。登記事項証明書と戸籍謄本をつながる書類として住民票の除票や戸籍の附表を添付してつなげるのです。
住民票の除票又は戸籍の附表には、被相続人の「住所」「氏名」「本籍」が記載されています。これらの書類を揃えることで、被相続人と不動産所有者が同一人物であることを示す「住所」「氏名」「本籍」がつながり、相続登記の手続きが行えます。
出典：札幌市「戸籍の附票とは」
なお、弊社司法書士・行政書士事務所リーガルエステートでは、ご家族ごとにどのような形で相続登記すればいいのか、無料相談をさせていただいております。その後の運用の相談などトータルでサポートさせていただきますので、お気軽にお問合せください。
2.住所がつながらない場合に必要な対処法
相続登記で住所がつながらないときに必要な対処法は、以下の4つです。
- 住民票の除票を添付する
- 戸籍の附票を添付する
- 登記済証（登記識別情報通知）を添付する
- 相続人全員からの上申書を添付する
まず、住民の除票や戸籍の附票で住所をつなげられるか確認しましょう。公的な書類で証明できない場合は、登記済証（登記識別情報通知）や上申書を添付します。
ここでは、住所がつながらないときの対処法について詳しく見ていきましょう。
2-1.住民票の除票を添付する
まず、住所がつながらないときは、住民票の除票を確認しましょう。住民票の除票とは、他の市町村へ転出や死亡などによって住民登録が削除された住民票のことです。
住民票の除票には以前の住所が記載されており、前の住所と登記簿に書かれている住所が合っていれば住所をつなげられます。つまり、引っ越しを1回だけした場合に有効な方法といえるでしょう。
ただし、住民票の除票の保存期間は、令和元年（2019年）6月20日以前までは5年間とされていたため、過去のデータが確認できないケースがあります（現在は法改正により、保存期間が150年に延長）。
2-2.戸籍の附票を添付する
戸籍の附票を添付することでも、住所をつなげられる場合があります。戸籍の附票とは、本籍地の市区町村において戸籍とあわせて編成される情報のことです。
戸籍の附票には本籍・氏名のほかに、住所の変遷が全て記載されているので、住民票の除票でつながらなかった場合でも役立つ可能性があります。そのため、引っ越しを2回以上したのであれば、戸籍の附票を確認するのがおすすめです。
ただし、戸籍の附票も令和元年（2019年）の法改正までは保存期間が5年とされていたため、過去のデータが確認できないケースもあります。
出典：札幌市「戸籍の附票とは」
2-3.登記済証（登記識別情報通知）を添付する
登記済証を添付することで、被相続人と登記簿上の所有者が同じ人物であると証明できます。登記済証とは、不動産の所有権移転登記をした際に法務局から発行される書類のことです。
登記済証は不動産の所有者本人にのみ発行され、どんな理由があったとしても再発行できない書類とされています。そのため、登記済証は本人しか持っておらず、公的書類で住所がつながらないときの代替書類として添付することが登記実務上認められているのです。
2-4.相続人全員からの上申書を添付する
住民票や戸籍で住所の確認が取れず、登記済証も失くしてしまった場合、相続人全員からの上申書を添付しましょう。相続人全員が、登記簿上の所有者が自分の被相続人であることを法務局に対して申告することで対処できます。
たとえ、誰か1人が不動産を相続することになっていたとしても、上申書には相続人すべての署名に加えて相続人全員の印鑑証明書が必要となる点に注意しましょう。また、法務局によっては、不在籍証明書、不在住証明書、固定資産税の納税通知書、戸籍の附票等の廃棄証明書の添付が求められるケースもあります。
このように住所がつながらず登記済証も失くしている場合の上申書の取り扱いについては、他に必要な書類が変わるなど法務局ごとに取り扱い方法が異なるケースがあるため、上申書を作成する前に一度管轄の法務局に問い合わせるのがおすすめです。
3.相続登記について無料相談受付中
弊社司法書士・行政書士事務所リーガルエステートでは、どんな形で相続登記をすればいいのか、無料相談が可能です。累計4000件を超える相続・家族信託相談実績をもとに、専門の司法書士が相談いたします。
どのような対策ができるのかアドバイスと手続きのサポートをさせていただきますので、お気軽にお問合せください。
4.まとめ
本記事では、相続登記の住所がつながらないときの対処法について解説しました。内容をまとめると以下のようになります。
- 被相続人の登記簿上の住所と住民票の住所がつながらないと相続登記できない
- 住所をつなげる理由は、被相続人と不動産所有者が同一人物だと証明するためである
- 住所がつながらない場合は、住民票の除票や戸籍の附票を添付する
- 住民票や戸籍で証明できない場合は、登記済証（登記識別情報通知）や相続人全員からの上申書（印鑑証明書付き）を添付することで代用出来るケースがある
相続登記は手続きに専門知識が必要であるため、司法書士に依頼するのがおすすめです。弊社では、どのような形で手続きを進めればいいのか、トータル的なサポートを行っています。大切な不動産を守るためにも、まずはお気軽にご相談ください。
