不動産を生前贈与するメリットは？土地の贈与手続きや相続税対策について解説

不動産を生前贈与することで、相続税の節税効果が得られることがあります。また、贈与先を決められるため、不動産を渡したい相手に確実に渡せる点もメリットです。

今回の記事のポイントは以下のとおりです。

• 不動産を生前贈与することで、相続税を節税できることがある
• 相続税の節税額以上の贈与税が発生することもある
• 相続時精算課税制度や配偶者控除を活用すると、贈与税を節税できることがある
• 親子間であっても、口約束ではなく契約書を作成して贈与することが必要

本記事では、不動産を生前贈与するときに知っておきたいことを解説します。また、生前贈与に適したケースや必要な手続きについても具体的に紹介します。

相続税や贈与税を節税することは、家族に遺す財産を増やすことでもあります。納得できる形で大切な資産を次世代に引き継ぐためにも、ぜひご覧ください。

1.不動産の生前贈与とは？相続との違い

生前贈与とは、生きている間に財産を特定の人物（受贈者）に無償で渡すことです。不動産を生前贈与すると名義を受贈者に変更したことを確認できるため、大切な財産を渡したい人物に確実に渡せます。

一方、相続は死後に行われるものです。遺言書に「この不動産はこの人に渡して欲しい」と希望を記載しておくことはできますが、必ずしも遺志が実行されるとは限りません。別の相続人に引き継がれることや、売却されて現金として相続人に分けられる可能性もあります。

また、生前贈与は原則として贈与税の課税対象です。贈与税が発生する場合は、受贈者が納付することになります。一方、相続は相続税の対象です。相続税が発生する場合は、相続人が納税義務者となります。適用される税金が異なることで、税率も変わる点に注意しましょう。

【贈与税額速算表】

基礎控除後の課税対象額（A）	一般贈与の贈与税額	特例贈与の贈与税額
200万円以下	A×10％	A×10％
200万円超300万円以下	A×15％－10万円	A×15％－10万円
300万円超400万円以下	A×20％－25万円
400万円超600万円以下	A×30％－65万円	A×20％－30万円
600万円超1,000万円以下	A×40％－125万円	A×30％－90万円
1,000万円超1,500万円以下	Ａ×45％－175万円	Ａ×40％－190万円
1,500万円超3,000万円以下	Ａ×50％－250万円	Ａ×45％－265万円
3,000万円超4,500万円以下	A×55％－400万円	A×50％－415万円
4,500万円超		A×55％－640万円

なお、特例贈与とは父母や祖父母などの直系尊属からの贈与のことです。受贈者は、贈与を受けたときの年の1月1日において18歳以上であることが条件となります。

一方、一般贈与とは特例贈与以外の贈与を指します。例えば、兄弟姉妹間での贈与、夫婦間での贈与、未成年の子への贈与は、いずれも一般贈与として贈与税額を計算しなくてはいけません。

【相続税額速算表】

法定相続分に対する取得金額（B）	相続税額
1,000万円以下	B×10％
1,000万円超3,000万円以下	B×15％－50万円
3,000万円超5,000万円以下	B×20％－200万円
5,000万円超1億円以下	B×30％－700万円
1億円超2億円以下	B×40％－1,700万円
2億円超3億円以下	B×45％－2,700万円
3億円超6億円以下	B×50％－4,200万円
6億円超	B×55％－7,200万円

なお、相続税額の計算は少し複雑で、次の手順で求めます。

参考：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

参考：国税庁「No.4155 相続税の税率」

2.不動産を生前贈与するメリット2つ

実際のところ、手続きの簡単さで選ぶなら贈与よりも相続です。相続は財産を持っている方の死後に行われるため、生前は特に何の手続きもする必要がありません。一方、贈与を選ぶと、節税のために少額ずつ贈与したり、所有権移転登記の手続きをしたりと、贈与を実施する方自身の負担は多くなります。

しかし、それでも生前贈与を選ぶほうが良いケースも多いです。実際に、不動産を生前贈与することには次のメリットがあります。

それぞれのメリットについて説明します。

2-1.相続税の節税効果が得られる

贈与税と相続税は、いずれも税率は最大55％です。しかし、控除額などが異なるため、対象となる財産は同じでも税額が異なることもあります。

財産の種類や価値によっては、相続ではなく贈与を選ぶことで税額が減ることもあります。例えば、1年あたりの贈与額が110万円以下になるように贈与すれば、贈与税非課税で財産を子や孫に渡すことも可能です。

2-2.贈与先を自分の意思で決定できる

相続が実行されるときは、すでに財産を保有している方はこの世にいません。そのため、本当に意図していた通りに相続が実施されたか、確かめることもできません。

しかし、贈与は生きている間に実行する行為です。渡したい相手に渡すことができるだけでなく、どのように活用するかについても、生きている間に限られますが確認はできます。

3.不動産を生前贈与するデメリットは

贈与税と相続税は最大税率は同じですが、計算方法が異なるため税額も異なります。課税対象額が同じ場合、基本的には贈与税額のほうが高くなるので、何の対策もせずに贈与を実施すると高額な税金が課せられることになります。

また、不動産を贈与すると、名義を変更する際に登録免許税（所有権移転登記の費用）が発生するだけでなく、不動産取得税も納税しなくてはいけません。

一方、不動産を相続する場合は、登録免許税は必要ですが、原則として不動産取得税の課税対象とはなりません。したがって、対策せずに生前贈与を行うと、受贈者（相続人）の税負担が増えるリスクもあるため注意しましょう。

4.不動産の生前贈与に適したパターン

「この不動産はこの子（孫）に渡したい」という強い思いがある場合でも、贈与を選ぶことで税額が増えてしまうのでは困ります。できれば相続税の対象となるよりも有利な形で贈与を実施したいものです。

相続と贈与、どちらが有利になるかは条件によって異なります。以下のいずれかのパターンに該当するときは、生前贈与に適していることが多いです。

それぞれのパターンについて、詳しく見ていきましょう。

4-1.価値が上がる不動産、収益物件を有している場合

再開発対象地域や将来的に新駅が誕生するエリアに不動産を所有している場合は、できるだけ早く贈与をするほうが良いと考えられます。贈与税や相続税は贈与・相続が発生した時点の評価額で税額が決まるため、価値が上がってからでは税金も高くなってしまいます。評価額が低い間に贈与を行い、少しでも受贈者の税負担が減るようにしましょう。

また、収益物件を所有している場合も、相続よりも贈与のほうが良いケースが多いです。収益物件からは賃料が毎月発生します。賃料発生により親の財産が増えると、その財産も相続税の対象となるため、相続税額が高額になってしまう可能性があります。

ただし、収益物件による利益で生活をしている場合や、支出が多く、収益物件による利益がほとんど残らない場合は別です。生活基盤を確保するためにも、相続時まで物件を所有しておきましょう。

4-2.自分の意思を確実に贈与に反映させたい場合

税額に関わらず、自分の意思を確実に反映したいときは、相続ではなく贈与を選びましょう。贈与は財産を所有している方の意思が100％反映されますが、相続は必ずしも思い通りになるとは限りません。

弁護士に依頼して法的に有効な遺言書を作成しても、相続人全員の合意により遺言の内容と異なる財産相続をされてしまう可能性があります。また、遺言により不利益を受ける相続人が、遺言の内容を見てしまい、遺言が隠されてしまう、改ざんされてしまうなどのリスクもありあります。「本当にこの不動産を子（孫）に渡せるのだろうか」と不安に思いながら年齢を重ねるよりも、早めに生前贈与をして、不動産の権利を引き渡すほうが良いでしょう。

4-3.婚姻期間が20年以上経過した夫婦

結婚後20年以上が経過している夫婦の間では、自宅の贈与に関しては「贈与税の配偶者控除制度」が適用されます。贈与税の配偶者控除制度が適用されると、贈与対象額から2,000万円が控除されるため、贈与税額を大幅に節税できます。

また、贈与税の配偶者控除制度は、年間110万円の基礎控除と併用可能です。自宅の評価額が2,110万円以下の場合は贈与税非課税になるため、贈与税額を気にせずに贈与できるようになります。

参考：国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」

4-4.相続税が発生しない場合

相続税の基礎控除額は、以下の式で求めます。

例えば、法定相続人が配偶者と子1人であれば、法定相続人の人数は2人になるため、相続税の基礎控除額は4,200万円となります。財産が4,200万円以内に収まりそうなときは、相続税が発生しません。よって、生前贈与した分の財産が相続税の対象となる「相続時精算課税制度」を利用しても、相続税は非課税のままです。

また、相続時精算課税制度を利用すると、一定条件を満たしたときは2,500万円までの贈与が非課税です。財産の評価額にもよりますが、上手に組み合わせれば、生前贈与をしても贈与税・相続税ともに非課税にできることもあります。

5.不動産の生前贈与に必要な手続き

民法の規定により、口約束でも贈与は成立します。しかし、贈与は「贈与する側」と「贈与される側」の合意が明らかでないときには、基本的には成立しません。また、贈与する相手以外にも子や孫などがいるときは、相続の際にトラブルに発展することがあります。

スムーズに不動産の生前贈与を実現するためにも、次の3つの手続きをしておきましょう。

それぞれの手続きについて説明します。

5-1.贈与契約書などを作成する

たとえ親子であっても口約束はトラブルの元です。生前贈与を確実に実行するためにも、贈与契約書を作成しておきましょう。

なお、贈与契約書には、次の内容を記載しておくことが一般的です。

実印を押し、印鑑登録証明書を添えておくと、後で贈与契約書そのものの真贋を疑われたときにも紛争を回避できます。

5-2.登記事項証明書などを取得する

贈与契約をするためには、登記事項証明書などのさまざまな書類が必要です。契約前に以下の書類を取得しておきましょう。

なお、登記事項証明書は法務局の窓口で取得しますが、オンラインでも請求できます。ただし、地番や家屋番号が不明なときは、法務局の窓口で調べてもらいましょう。

5-3.所有権の移転登記をおこなう

不動産の名義を変更する手続きを「所有権移転登記」と呼びますが、対象となる不動産の住所を管轄する法務局で実施します。上記に列挙した書類をすべて提出し、不備がなければ受理されます。

抜け漏れがあると再び申請手続きが必要になるため、事前に法務局のホームページなどで書類を確認してからでかけましょう。

6.不動産の生前贈与にかかる税金の計算方法

不動産の生前贈与をするときは、次の税金がかかることがあります。

ここでは、それぞれの税金の計算方法を紹介するので、大まかに税額を把握しておきましょう。

6-1.不動産取得税

不動産取得税とは、贈与や購入などによって不動産を取得したときに課せられる都道府県税です。夫婦間で贈与税の配偶者控除制度を利用して贈与したときでも、不動産取得税の課税対象となるので注意しましょう。

不動産取得税額は以下の計算式で求めます。

※2024年3月31日まで

なお、2024年3月31日までに取得した宅地等に関しては、課税標準額の1/2に3％をかけて不動産取得税額を求めます。例えば、2024年3月31日までに2,000万円の課税標準額の宅地と1,500万円のアパートを生前贈与した場合は、以下の計算式より不動産取得税額は75万円となります。

6-2.登録免許税

登録免許税とは、さまざまな登記手続きをする際に支払う税金です。生前贈与により不動産の権利を受贈者に移転するときも、登録免許税の課税対象となります。

所有権移転登記における登録免許税額は、以下の計算式で求めます。

なお、課税標準額が100万円以下の不動産に関しては、2025年3月31日までに相続により所有権移転登記を行う場合に限り、免税となります。ただし、この特別措置は贈与の際には適用されないため注意しましょう。

6-3.贈与税

生前贈与する不動産の課税標準額が110万円を超えたときや、他の贈与と合わせて1年間に110万円を超える贈与を受けたときは、贈与税の課税対象となります。贈与税の課税対象額は以下の計算式で求めます。

前述（1.不動産の生前贈与とは？相続との違い）のとおり、贈与税の計算方法は贈与者と受贈者の関係、受贈者の年齢によって異なる点に注意が必要です。贈与者が受贈者の直系尊属であり、なおかつ受贈者が成人であるときは「特例贈与」が適用されて、贈与税額が低めになります。

7.贈与税の軽減対策3つ

不動産の課税標準額にもよりますが、一般的には同じ不動産を相続・贈与する場合であれば、贈与税額は相続税額よりも高くなる傾向にあります。しかし、いくつかの工夫をすることで、贈与税を抑えることも可能です。生前贈与時に利用できる方法としては、次のものが挙げられます。

それぞれの方法について説明します。

7-1.相続時精算課税制度を活用する

相続時精算課税制度とは、生前贈与にかかった贈与額を以下の計算式で求める制度です。

贈与額は累計額です。例えば、ある年に1,000万円の贈与をした場合は、今後、相続時精算課税制度が適用される贈与額は1,500万円以下となります。

相続時精算課税制度を適用した財産に関しては、贈与税は軽減されますが、すべて相続税の課税対象となる点に注意が必要です。そのため、2,500万円を超える財産に対して相続時精算課税制度を適用すると、贈与税も相続税も課税対象となることがあります（※）。

なお、相続時精算課税制度は暦年贈与（年間110万円以下なら贈与税が非課税になる贈与方式）とは併用できませんが、2024年1月1日からは基礎控除110万円分が加わるため、さらに節税効果を高めることが可能です。例えば、相続時精算課税制度を選択した後でも、1年の贈与額が110万円以下なら贈与税も相続税も非課税となります。

※納付した贈与税額については、二重課税を防ぐために相続税から控除されます。

2024年からの生前贈与に関する税制改正については、以下のページでも詳しく係れていますので、もし気になる方は参考にされてください。

7-2.贈与税の配偶者控除を活用する

贈与税の配偶者控除制度を活用すると、自宅を贈与する際に2,000万円を控除できます。暦年贈与と組み合わせることもできて、2,110万円までの課税標準額の自宅なら非課税で贈与が可能です。

ただし、相続時精算課税制度も贈与税の配偶者控除制度も、いずれも利用するときは翌年の2月1日～3月15日の間に贈与税の申告が必要になります。贈与税が発生しない場合でも、申告をしないと制度が適用されないため注意しましょう。

7-3.110万円の暦年贈与を利用する

暦年贈与を利用すると、毎年110万円までなら贈与税非課税で不動産を贈与できます。暦年贈与は相続時精算課税制度とは異なり、原則として、相続時に相続税の課税対象とはなりません。

8.不動産の生前贈与、知っておきたい注意点3つ

不動産を生前贈与するときは、次のポイントに注意して慎重に進めていきましょう。

手法を間違えると税額が増えてしまったり、家庭内にトラブルが生じたりすることもあるため注意は必要です。それぞれのポイントをわかりやすく説明します。

8-1.親子間でも贈与契約書を必ず作成する

たとえ親子間であっても、口約束で生前贈与するのは避けましょう。言った言わないと揉めることもあり、その後の関係に影響を及ぼすこともあります。必ず贈与契約書を作成し、文書として残しておきましょう。

また、贈与財産が相続に関わるケースも少なくありません。スムーズな相続を実現するためにも、贈与契約書の作成は不可欠です。

贈与契約書についてチェックするポイントやトラブルにならないための作成方法などが詳しく解説されているブログもあります。参考にして対応してみてください。

8-2.申告時期、期限に注意する

生前贈与に関しては、受贈者は翌年2月1日～3月15日の間に申告しなくてはいけません。申告をしないと相続時精算課税制度などの税制の適用を受けられず、通常の計算方法で相続税が課税されることになります。

また、生前贈与をする時期にも注意が必要です。相続開始前3年以内の贈与に関しては、相続財産の一部とみなされ、相続税の課税対象となります。

8-3.分割贈与はリスクをふまえて検討する

価値の高い不動産に関しては、何度かに所有権を分割して贈与することも可能です。年間110万円以下の価値になるように調整すれば、贈与税非課税で高額な不動産を贈与できます。

ただし、贈与者が途中で死亡するリスクもあるため注意が必要です。この場合は相続開始3年以内（2024年以降は７年以内）の贈与分が相続財産の一部となるだけでなく、未贈与分も相続財産の一部となります。分割贈与をするときは早めに贈与を開始するようにしましょう。

9.生前贈与の相談は弊所がサポート

弊社司法書士・行政書士事務所リーガルエステートでは、生前贈与を検討している方へ、メリット・デメリット・注意点を踏まえながらどのように生前贈与の仕組みを活用すればよいのか、無料相談をさせていただいております。今ならできる対策についてのアドバイスと手続きのサポートをさせていただきますので、お気軽にお問合せください。

10.【動画解説】不動産を生前贈与するときに知っておきたいこと

11.まとめ

本記事では、不動産を生前贈与するときに知っておきたい節税ルールについて解説しました。内容をまとめると、以下のとおりです。

• 不動産を生前贈与することで、相続税を節税できることがある
• 相続税の節税額以上の贈与税が発生することもある
• 相続時精算課税制度や配偶者控除を活用すると、贈与税を節税できることがある
• 親子間であっても、口約束ではなく契約書を作成して贈与することが必要

価値が上昇しそうな不動産などは、早めに贈与をすることで節税につなげることが可能です。受贈者の税負担を軽減するためにも、生前贈与をするタイミングを見極めましょう。

また、子や孫が事業を始めるときやマイホームを建てるときなどには、生前贈与によってサポートできます。相続時精算課税制度や贈与税の配偶者控除制度などの節税する方法を覚えておくなら、子や孫、配偶者に渡せる財産をさらに増やせるというメリットを得られるでしょう。

なお、弊社司法書士・行政書士事務所リーガルエステートでは、ご家族ごとにどのような形で生前対策を取ればよいのか、無料相談をさせていただいております。ぜひ、お気軽にお問合せください。