土地の相続手続き|分け方や税金、よくあるトラブル・対処策を解説

この記事の監修
司法書士・行政書士事務所リーガルエステート 代表司法書士
斎藤 竜(さいとうりょう)


司法書士法人勤務後、2013年独立開業。
司法書士としての法律知識だけではなく、「親子の腹を割った話し合い、家族会議」を通じて家族の未来をつくるお手伝いをすることをモットーに、これまでに350件以上の家族信託をはじめ、相続・生前対策を取り組んでいる。年間60件以上のセミナーを全国各地で行い、家族信託の普及にも努めている。

土地を相続するときは、相続登記や相続税の申告・納付などの手続きが必要です。いずれの手続きも期限が決まっているため、流れを把握し、スムーズに進めていくことが求められます。

今回の記事のポイントは以下のとおりです。

  • 土地を相続したときは3年以内に相続登記が必要
  • 相続の際に土地を分ける方法は、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の4つがある
  • 特例を活用することで相続税を軽減できることがある
  • 土地の相続により空き家トラブルなどが発生するケースもある

本記事では、土地の相続や遺産分割について知っておきたいことを解説します。土地の相続で起こりうるトラブルや対処策についても説明します。

相続トラブルから、家族の間で断裂が起こることも珍しくありません。相続を円満に進めるためにも、ぜひご覧ください。

1.【2024年4月1日~】相続登記の義務化開始

所有する不動産は、すべて登記が必要です。不動産を相続したときも、相続登記(所有権移転登記)をおこない、名義を変更しなくてはいけません。

しかし、従来は相続登記が義務ではなかったため、持ち主が不明の土地が増える原因にもなっていました。そこで相続のルールが変わり、2024年4月1日からは相続登記が義務化されることになりました。正当な理由なく3年以内に登記をしないときは、10万円以下の過料が科されることもあります。

次の記事では、相続登記について詳しく解説しています。相続に備えるためにも、ぜひご覧ください。

なお、弊社司法書士・行政書士事務所リーガルエステートでは、相続登記義務化に伴い、今所有している相続不動産についてどのような形で相続登記が必要か、相続登記に必要な書類と手続きの流れ、相続登記後に必要な不動産の管理処分方法などの無料相談をさせていただいております。どのような対策が今ならできるのかアドバイスと手続きのサポートをさせていただきますので、お気軽にお問合せください。

お問い合わせフォームから
無料相談する>

LINEで無料相談する>
24時間申込可能

電話で無料相談する>
【受付】365日9時~21時

※18時以降、日曜祝日のお電話でのお問合せについては、翌営業日以降担当者より折り返しご連絡させていただきます。

2.土地の相続手続きの流れ

土地などの財産を相続するときは、以下の流れに沿って手続きを進めていきます。

  1. 遺言の確認・相続人の確定
  2. 相続財産の確認
  3. 遺産分割協議
  4. 名義変更・相続登記
  5. 相続税の申告・納付

順に解説します。

2-1.遺言の確認・相続人の確定

相続は、原則として被相続人の遺言に沿って実施します。そのため、まずは遺言書の有無を確認しなくてはいけません。顧問弁護士や法務局、銀行の貸金庫などで預かっている可能性もあります。また、自室や相続人の一人が持っていることもあります。遺言書があるときとないときでは相続の手続きや内容も変わるため、早めに確認しておきましょう。

遺言書の確認後、相続人を確定します。相続人は、遺言書に遺産を受け取ると記載されている人物や法定相続人を指します。遺言書がないときは、基本的には法定相続人のみです。

法定相続人は、被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を確認します。被相続人が本籍地を変えたことがあるときなどは、戸籍謄本が複数存在するため集めるのに手間がかかります。

2-2.相続財産の確認

相続人を確定したあとで、相続財産を確認します。自宅の金庫や貸金庫に、不動産の登記済証など財産を把握できる資料が保管されているかもしれません。また、銀行や証券会社の通帳、生命保険の契約書なども探してみてください。

土地などの不動産については、固定資産税の納税通知書などでも調べられます。納税通知書がないときは、自治体に被相続人の所有する不動産が記載された名寄帳(なよせちょう)の写しを発行してもらいましょう。

もし被相続人が不動産を何人かで共有しているときは、納税通知書が発行されていない可能性もあります。相続する財産を漏れなく確認するためにも、名寄帳の写しは必要です。ただし、名寄帳はその自治体内の不動産情報しか記載されていません。被相続人がほかの自治体に不動産を所有している場合は、その自治体でも名寄帳の写しを発行してもらうことが必要です。

2-3.遺産分割協議

相続財産をすべて確認したあとで、遺産を分割します。遺言書がないときは、遺産分割協議をおこないます。

遺産分割協議には、原則として相続人全員が出席しなくてはいけません。また、遺産分割協議によって決定した内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が署名・実印押印し、印鑑登録証明書を添付します。

2-4.名義変更・相続登記

土地などの不動産や株式・債券などを相続した場合は、相続人の名義に変更します。不動産については、法務局で相続登記(所有権移転登記)をおこなうことによって名義変更を行います。

なお、株式や債券の名義変更手続きは基本的に費用はかかりませんが、不動産の名義変更の際には登録免許税がかかる点に注意が必要です。以下の計算式で登録免許税額を求めましょう。

  • 登録免許税額=固定資産税評価額(千円単位)×0.4%

算出した税額は100円未満を切り捨てて調整します。例えば、固定資産税評価額が2,000万円なら、登録免許税額は2,000万円×0.4%=8万円です。

2-4-1.遺言書があるときの相続登記の必要書類

遺言書があるときは、相続登記に次の書類が必要です。

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除票
  • 相続人の戸籍謄本、住民票
  • 土地や建物の評価証明書
  • 遺言書

ケースごとに提出書類が異なることもあります。法務局で追加提出を求められたときは、速やかに応じましょう。

2-4-2.遺言書がないときの相続登記の必要書類

遺言書がなく、財産を法定相続分ずつ分ける場合は、次の書類が必要です。

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除票
  • 相続人全員の戸籍謄本、住民票
  • 土地や建物の評価証明書

遺産分割協議により財産を分割する場合には、上記の書類に加え、次の書類も必要です。

  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑登録証明書

2-5.相続税の申告・納付

遺産を分割し、相続人各自が相続する財産を明確にしたあとで、相続税の申告・納付をおこないます。

相続税の申告・納付は、相続が生じたことを知った翌日から10か月以内に済ませなくてはいけません。10か月を過ぎると、延滞税などが発生し、税負担が増すこともあるため注意しましょう。

3.土地の分け方

現金とは異なり、土地は分割が難しいものです。細かく分けてしまうと売却しにくくなるため、そのままの形・広さで相続するほうが望ましいでしょう。しかし、相続する土地がひとつしかなく相続人が2人以上いるときなどは、そのまま相続することは困難です。

土地を相続する方法としては、次の4つが挙げられます。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割
  • 共有分割

それぞれの方法を解説します。

3-1.現物分割

現物分割とは、不動産をそのままの形で相続することです。相続人の人数分、相続財産があるときなどは、現物分割で相続を完了することがあります。

例えば、被相続人の子3人のみが相続人の場合を考えてみましょう。ほぼ同程度の価値の土地が3筆あれば、1人1筆ずつ現物分割して相続を完了できます。

3-2.代償分割

代償分割とは、多く相続する人が差額相当額にあたる財産を少なく相続する人に渡すことです。相続する不動産の評価額に差があるときなどに利用する分割方法です。

例えば、被相続人の子2人のみが相続人の場合を考えてみましょう。相続財産は土地2筆で、ひとつの評価額は1億円、もうひとつの評価額は2,000万円とします。この場合なら、1億円の土地を受け取った相続人が、もう一人の相続人に4,000万円程度の現金を渡すことで相続を完了させます。

3-3.換価分割

換価分割とは、土地などの分けにくいものを現金化して分割する方法のことです。相続する不動産がひとつしかなく、相続人が2人以上いるときなどに利用します。

例えば、被相続人の子2人のみが相続人の場合を考えてみましょう。相続財産として土地1筆しかない場合は、土地を売却して得た現金を2人で分けて相続を完了させます。

3-4.共有分割

共有分割とは、土地などの不動産を分けないで、共有財産とする方法のことです。

例えば相続財産がひとつしかなく、なおかつその財産の価値が将来的に上がることが予想されるときなどに利用します。ただし、共有分割を選択すると、以後、売却するときなどには名義人全員の同意が必要になります意見が食い違うなどして、トラブルになることもある点に注意が必要です。

4.土地の相続税に活用できる特例

遺産分割の手続きが完了したあとで、相続税の申告・納付が必要です。相続税にはさまざまな軽減措置があるため、条件を満たすときには活用しましょう。

4-1.配偶者の相続税軽減措置

被相続人の配偶者は、「配偶者の相続税軽減措置」を活用できます。配偶者の相続税軽減措置とは、1億6,000万円法定相続分のいずれか多いほうまでは、相続税が非課税になる措置です。

例えば、相続した土地の評価額が1億6,000万円までであれば、全額非課税になります。また相続の対象となる財産が5億円で、相続人が配偶者と子1人の場合であれば、配偶者は2億5,000万円まで非課税で相続できます。

4-2.小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」とは、相続した土地の相続税を最大80%が非課税になる特例です。ただし、建物については対象外のため注意しましょう。

4-2-1.適用される土地

被相続人の自宅の敷地を相続する場合330平米までなら80%相続税が減額されます。被相続人が個人で営んでいた店舗や事務所の敷地、被相続人が貸していたアパートや駐車場の敷地、被相続人が経営していた同族会社の事業所の土地は、400平米までの範囲で50~80%の相続税が減額されます。

4-2-2.適用要件

被相続人の配偶者は、要件なしで小規模宅地等の特例の適用が可能です。同居の親族が相続するときは、相続税の申告期限までその家屋等に居住し、その宅地を有していることが要件となります。また、非同居の親族は、被相続人に同居人がいなかったなどの条件を満たすことが必要です。

4-3.相続財産の取得費の特例

「相続財産の取得費の特例」とは、相続後3年以内に譲渡するときは、相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例です。取得費に加算すると課税対象額が減るため、大幅な節税も可能になります。

5.【兄弟争い注意】土地相続のよくあるトラブル・対処策

土地相続においてよくあるトラブルとその対処策を紹介します。

トラブルが長引き、兄弟が疎遠になることも珍しくありません。ぜひ参考にして、慎重に相続手続きを進めてください。

5-1.共有トラブル

相続の際に共有分割を選択すると、不動産を売却・賃貸活用などをするたびに全員分の同意が必要になります。同意が得られずに売却タイミングを逃し、兄弟間で争うことにもなりかねません。

また、二次相続が発生するとさらに複雑になります。トラブル回避のためにも、共有分割は避けましょう。

5-2.空き家トラブル

相続した不動産は、管理する義務が生じます。

例えば空き家があるときなどは、誰も住まない期間が長引くことで、犯罪の拠点になったり、地域の景観を悪化させたりすることにもなりかねません。居住や賃貸の予定がない空き家は、取り壊すか売却するほうがよいでしょう。

5-3.土地の相続税が払えないトラブル

相続税は原則として現金で支払います。そのため、相続財産が土地などの不動産ばかりのときは、貯金などがないと相続税を支払えません。

相続したいのに売却せざるをえないケースもあるため、注意が必要です。不動産を相続する予定の方は、計画的に現金を準備しておくようにしましょう。

5-4.土地の国庫帰属が承認されないトラブル

誰も使わない土地や持っているほうがコストがかかる土地は、国庫帰属も検討できます。ただし、次のようなケースでは、承認されないこともあるため注意してください。

  • 建物がある
  • 担保権が設定されている
  • 土壌汚染されている
  • 境界が明らかにない

6.相続手続きについてご心配な方はお問い合わせください

弊社では、相続登記について相続人は誰か、どんな書類を集めなければいけないのか、手続きの流れ、相続登記後に必要な不動産の管理処分方法などの無料相談が可能です。

累計4000件を超える相続・家族信託相談実績をもとに、専門の司法書士・行政書士がご連絡いたします。

ご家族にとってどんな対策が必要か、何ができるのかをご説明いたします。自分の家族の場合は何が必要なのか気になるという方は、ぜひこちらから無料相談をお試しください。

お問い合わせフォームから
無料相談する>

LINEで無料相談する>
24時間申込可能

電話で無料相談する>
【受付】365日9時~21時

※18時以降、日曜祝日のお電話でのお問合せについては、翌営業日以降担当者より折り返しご連絡させていただきます。

7.動画解説|土地の相続や遺産分割の進め方

8.まとめ

本記事では、土地の相続について解説しました。内容をまとめると、以下のとおりです。

  • 土地を相続したときは3年以内に相続登記が必要
  • 相続の際に土地を分ける方法は、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の4つがある
  • 特例を活用することで相続税を軽減できることがある
  • 土地の相続により空き家トラブルなどが発生するケースもある

相続人が複数いるときは、土地の相続でトラブルが生じることもあります。また、土地の相続が終わった後に、空き家トラブルや相続税トラブルなどが生じることもあるため、注意が必要です。

トラブルを回避するためにも、相続人だけでなく公平な判断ができる第三者を交えて相続を進めることをおすすめします。

弊社司法書士・行政書士事務所リーガルエステートでは、土地の相続や遺産分割について、無料相談を承っております。ぜひ、お気軽にお問合せください。

お問い合わせフォームから
無料相談する>

LINEで無料相談する>
24時間申込可能

電話で無料相談する>
【受付】365日9時~21時

※18時以降、日曜祝日のお電話でのお問合せについては、翌営業日以降担当者より折り返しご連絡させていただきます。


無料メールセミナーはこちららから

関連記事

  1. 相続登記で委任状が必要となるケースとは?ひな型を元に作成する方法を解説

    相続登記で委任状が必要となるケースとは?ひな型を元に作成する方法を解説…

  2. 【司法書士監修】遺産相続の5つの期限|手続き内容と期限を徹底解説

  3. 相続登記で住所がつながらない場合の対処法とは? 4つの解決方法を詳しく…

  4. 相続登記は自分でできる?自分で相続手続きを行う方法を解説

    相続登記は自分でできる?自分で相続手続きを行う方法を解説

  5. 相続登記の費用相場は?不動産の相続費用を抑えるコツを解説

    相続登記の費用相場は?不動産の相続費用を抑えるコツを解説

  6. 【相続登記の登録免許税】計算方法や納付方法、免除になるケースを解説