相続登記とは?期限、手続方法、罰則、義務化の内容まで詳しく解説

「相続登記」は、不動産を相続した際に不動産の名義を正しく変更するための手続きです。

2024年(令和6年)4月1日からは、この相続登記が義務化されることが決定されました。しかし、具体的に相続登記とは何か、どのような手続きが必要なのか、そしてこの義務化の内容と罰則はどうなっているのか、という点について多くの人にとっては不明な部分が多いと思います。

今回の記事のポイントは下記の通りです。

  • 相続登記とは、相続発生後の不動産の権利移転を公示するための手続きである
  • 2024年(令和6年)4月1日より相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行う必要がある
  • 3年以内に登記をしなければ、10万円以下の過料の対象となる
  • 法改正以前に相続した不動産も相続登記義務化の対象となる
  • 相続登記の手続きは、必要書類の収集、申請書の作成、法務局への申請、登記識別情報通知書の受領、内容の確認などが含まれ、遺産分割・遺言などの相続ケース別に必要書類が異なる
  • 相続登記にかかる費用には、必要書類の発行手数料(約1~2万円)、登録免許税(固定資産評価額の0.4%)、司法書士への依頼費用(約10万円)などがある
  • 自分で相続登記を行う場合、必要書類を漏れなく揃えることや本籍と住所の一致などの点に注意が必要である
  • 平日日妻対応が難しい、相続関係が複雑、売却など相続登記を急ぐといったケースでは、司法書士に相続登記を依頼することが推奨される

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本記事では、相続登記について基本から詳しく解説します。相続の際の手続きや注意点、そして新たに設けられる義務化の内容についてもわかりやすくご紹介します。

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1.相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有者が死亡した場合に、新たな所有者として相続人の名義に変更するための手続きを指します。

この手続きを行うことで、不動産の正式な所有者として公に証明できるようになります。事前に正式な所有者としての登記をしておかないと、特に、不動産を売却する際や、融資の担保として使用する場合などに、自分が所有者として証明することができず、不動産を売却や担保とすることができません。

不動産を相続した際には、被相続人が作成した遺言書等がなければ相続人間で遺産分割協議を行い、どの不動産を誰が相続するかを決定します。その結果に基づき、必要書類を集めて不動産所在地を管轄する法務局で相続登記を行うことが求められます。この相続登記は、不動産登記法に基づくものであり、登記を行うことで、不動産の所有権移転が正式に公示されます。

2. 2024年(令和6年)4月1日より相続登記が義務化される

2024年(令和6年)4月1日から、相続登記が義務化されることが決まりました。

これにより、不動産を相続した場合、一定の期限内に相続登記を行わなければならなくなりました。この義務化の背景には、改正以前は相続登記の期限がなかったことから、不動産の名義が長期間放置されるケースが増えてしまったという経緯があります。そのため、不動産の所有者が登記簿上から判断ができず、所有者不明土地などの相続トラブルへの対応が求められてきたことが挙げられます。義務化により、相続後の不動産の名義変更がスムーズに行われ、相続関連のトラブルを未然に防ぐことが期待されています。

2‐1.相続登記の期限は相続をしたことを知った日から3年以内

新たな制度では、”自己のために相続の開始があったことを知り”、かつ、”不動産の所有権を取得したことを知った日”から3年以内に相続登記を申請させることが求められます。この「知った日」とは、”相続人が不動産の所有権を相続したことを知った日”を指します。

具体的には、不動産を所有している親が死亡し相続したことを知った日や、遺言状を開封し不動産を相続したことを知った日などが該当します。この3年の期限は、相続関連の手続きや、遺産分割協議などの時間を考慮して設定されています。

2-2.3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料の対象となる

相続登記の期限の3年の期限を過ぎ、法務局から催告を受けても正当な理由がなく、催告書に記載されている期間内に相続登記を行わなかった場合、過料として10万円以下が課されることとなっています。これは、相続人に対して相続登記の義務を強く意識させ、名義変更を適切に行うよう促すための措置です。

相続登記義務違反者に対しては、所定の手続きを経たうえで法務局の登記官から事件を管轄する地方裁判所に過料通知がなされます。最終的には、受け取った過料通知を元に裁判所が10万円以下の過料に科すかどうか、具体的な金額を判断します。

そのため、法務局から催告を受けた場合には、速やかに相続登記をする必要があります。催告書に記載されている期間内に相続登記を申請すれば、過料通知の対象とはなりません。

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3.過去に相続した不動産も相続登記義務化の対象となる

新しい相続登記義務化の法制度は、2024年(令和6年)4月1日からの相続に限定されるわけではありません。実は、この日以前に相続が発生し、まだ相続登記が行われていない不動産も、新たな制度の対象となります。これは、長期間にわたって名義が放置された不動産についても、明確な所有者を確定し、将来的なトラブルを回避するための措置です。

昔の相続といえども、そのまま何もせずに放置していた場合には、相続登記義務化違反の対象となってしまうので注意をしましょう。

3-1.法改正以前に相続した不動産の相続登記の期限

2024年(令和6年)4月1日以前に相続した不動産については、改正法の施行日(2024年4月1日)又は不動産の所有権を相続を知った日のいずれか遅い日から3年以内に相続登記を行う必要があります。

引用元:法務省HP|令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント

何十年も前に相続が発生し、その後何らかの事情で相続登記が行われていないことを知っていた場合には、2024年4月1日から3年以内に、自分が相続人であることを知らなかったケースでは、不動産を相続していることを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

相続登記義務化の内容については、下記の記事で詳しく解説しています。

3-2.過去の相続で相続未登記の不動産が存在する場合の注意点

過去の相続で相続未登記の不動産が存在する場合、以下の対応をしていく必要があります。

相続の確認作業

過去の相続に関する書類や情報を整理し、相続人や不動産の現状を正確に把握します。

司法書士との相談

相続関係や財産状況が複雑な場合には、相続登記を専門とする司法書士と相談して、対応方法を協議しましょう。

相続関連者との協議

関連する相続人や関係者と連絡を取り、遺産分割協議や登記に関する話し合いを進めます。

相続登記の手続き

早急に相続登記を行うための手続きを始める。必要な書類の収集や、登記申請に必要な手続きを順次進める。

このような過去の相続未登記の不動産についても、新たな制度の適用を受けることを理解し、適切な対応をとることが大切です。

4.相続登記をしないと相続問題が発生する可能性がある

特に不動産に関しては、その価値や重要性から、相続登記が適切に行われないと多くのトラブルの原因となり得ます。以下に、相続登記を行わないことによる様々な問題点を詳しく説明します。

4-1.相続登記しないまま、更に相続人が亡くなった場合

相続登記を怠り、その後相続人が亡くなってしまうと、二重の相続が生じることになります。この場合、不動産の正確な所有者がわからなくなるリスクが高まり、次回の相続が非常に複雑となります。加えて、新たに相続人となる者が増えることで、更なる対立やトラブルが生じる恐れがあります。

4-2.次の相続時に不動産の相続分が相続財産に加算されてしまう

相続登記をせずに放置すると、次の相続時に相続登記をしていない不動産も評価されるため、その相続分が次の相続の際に、相続財産として加算されてしまいます。

これにより、実際に相続未登記不動産を利用していないのに、相続財産として相続税が課税されてしまうという問題が発生します。

4-3.不動産を売却したくても、他の相続人の同意が得られない

相続登記が行われていない場合、不動産の正式な所有者や持分が明確ではないため、不動産の売却や処分ができません。また、不動産の売却や処分を行う場合には、相続未登記不動産の相続人を探し出し、その相続人全員の同意を得ることが必要となります。

相続人全員の同意を得ることができない場合には資産の有効活用や資金化が困難となり、経済的な機会損失を招く恐れがあります。

4-4.不動産を担保に融資を受けたくても、他の相続人の同意が得られない

不動産を担保に融資やローンを受ける際も、正確な所有者や持分が不明確であると、売却や処分の場合と同様に、他の相続人の同意を得ることが必要となります。このため、相続登記を怠っていると、急な資金需要に対応できないなど、資産の活用が制限される可能性が高まります。

5.相続登記の手続の流れ

不動産を相続した際、その権利関係を公示するために相続登記を行う必要があります。相続登記の手続きは、以下の順序に従って進めていきます。

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5-1.必要書類を収集する

相続登記を行うには、以下のような書類が必要となります。

  • 不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書
  • 被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本、住民票除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 不動産を相続する人の住民票
  • 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議書を作成している場合)
  • 遺言書(被相続人が作成していた場合)

相続登記の必要書類の詳細については、後述します。

5-2.登記申請書を作成する

必要書類を収集し、不動産を相続する相続人が決まったら、登記申請書を作成します。この申請書には、相続に関する詳細な情報や、新たに不動産の所有権を取得する相続人の情報などを記載します。

5-3.不動産所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請する

必要書類と相続登記申請書を持参し、不動産が所在する場所を管轄する法務局へ直接登記の申請を行います。申請方法としては、書面申請、郵送申請、オンライン申請の3つの方法があります。

司法書士に依頼せず、自分で相続登記申請をする場合には、登記申請書の修正などがやりやすい、書面申請又は郵送申請の方法でやるのがお勧めです。オンライン申請は、専用ソフトなどの事前準備が必要なため、普段から登記申請を扱う司法書士以外の人が活用するには不向きです。

5-4.登記識別情報通知書を受領する

相続登記の手続きが終わった後、法務局から登記識別情報通知書を受領します。これは、次回以降、不動産の売却や融資を受ける際に必要な書類のため、なくさないように金庫などで保管しておきましょう。

5-5.登記された内容が間違っていないか登記事項証明書で確認する

最後に、法務局で登記事項証明書を取得し、登記された内容と登記申請内容に誤りがないかを確認します。間違いや不備がある場合は、速やかに法務局に伝えて訂正手続きを行う必要があります。

6.相続登記で必要な書類

相続登記を行うためには、いくつかの書類を準備する必要があります。これらの書類は、登記申請書に記載するための不動産の情報や、相続人を確定するために必要とされます。ここでは、主要な書類をカテゴリ別に分けて詳しく解説します。

6-1.不動産に関する書類

相続登記で必要な不動産に関する書類は、以下の通りです。

登記事項証明書

該当する不動産の現在の登記状況を示す書類で、相続登記において提出はしませんが、被相続人の所有する不動産を特定し、登記申請書に記載する情報を確認するために取得します。最新のものを法務局で取得します。

固定資産税評価証明書

市町村の税務課などで取得できる書類で、不動産の評価額や面積などの情報が記載されています。最新年度のものを取得します。

6-2.相続人に関する書類

相続人を確定するための書類は以下の通りです。

被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本、戸籍の附表(又は住民票除票)

被相続人の本籍地又は住所地の役所で取得します。

相続人全員の戸籍謄本

相続人の本籍地の役所で取得します。

不動産を相続する人の住民票

不動産を相続する相続人に住所所在地の役所で取得します。

6-3.遺産分割、遺言などの相続ケース別の書類

相続するケースに応じて、必要書類を用意します。

遺産分割で相続する場合:遺産分割協議書及び印鑑証明書

相続人間で遺産の分割について合意した遺産分割協議書を作成し、全ての相続人の署名が必要です。また、相続人全員の印鑑証明書も用意します。

遺言書で相続する場合:遺言書

被相続人が生前に遺言を残している場合、その内容に基づいて相続が行われるため、遺言書は必要となります。なお、自筆証書遺言(法務局保管制度を利用したものを除く)については、家庭裁判所での遺言書の検認手続きを行う必要があります。

相続登記の必要書類と取得方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

7.相続登記にかかる費用

相続登記を行う際には、それに伴う費用が発生します。この費用は、手続きを自分自身で行う場合や専門家に依頼する場合で異なります。ここでは、相続登記にかかる主要な費用を詳しく解説します。

7-1.必要書類の発行手数料(約1~2万円)

相続登記を進める上で、多くの戸籍謄本など証明書の取得が必要です。ここでは、相続登記において主要な証明書とその発行手数料について詳細をご紹介します。

相続登記の必要書類 費用
被相続人の戸籍謄本(出生~死亡) 1通450円~700円
被相続人の住民票除票(又は戸籍の附表) 1通300円前後
相続人全員の戸籍謄本 1通450円
不動産を相続する相続人の住民票

(又は印鑑証明書、戸籍の附表)

1通300円前後
遺産分割協議書 自分で作成する場合は無料
相続人全員の印鑑証明書 1通300円前後
登記事項証明書 1通600円
固定資産評価証明書 1通300円前後
相続関係説明図 自分で作成する場合は無料
委任状  自分で作成する場合は無料
登記申請書 自分で作成する場合は無料

一般的な相続のケースでも多くの証明書が必要になるため、合計で数千円から数万円の費用が発生します。特に複雑な相続のケース、例えば、複数の法定相続人がいる場合や相続未登記不動産で何度も相続を繰り返しているようなケースでは、必要な証明書の数が増加し、手数料もそれに伴って増加します。

遠方の役所の書類を郵送で取得する際には、役所窓口への交通費や郵送で取得するための郵便代金、郵便による手数料を納めるための郵便小為替の費用も考慮しておく必要があります。

7-2.登録免許税(固定資産の評価額の0.4%)

相続登記を行う際には、不動産の価値に応じて登録免許税が必要となります。
この税額は、固定資産評価額の0.4%です。

相続登記を促進するため、被相続人が土地の相続登記をしないまま亡くなった土地の相続登記と土地の固定資産評価額が100万円以下の場合においては、2025年3月31日まで登録免許税を免税措置がとられています。

具体的な登録免許税の計算方法や免税措置については、下記のページで詳しく解説しています。

7-3.司法書士に依頼する場合の費用(約10万円)

相続登記の手続きをスムーズに進めるため、一般的には司法書士に依頼することが多いです。依頼する際の費用は、登記の内容や不動産の価値、依頼先の司法書士の料金体系によって異なりますが、一般的には10万円前後ですが、相続不動産の数や地域、相続人の複雑性などによって費用が加算されることがあります。

シンプルな定額制のオンライン専用の相続登記サービスもある

不動産の相続に伴い、これまで説明した相続登記の手続きが必要となりますが、最近では、オンライン上で手続きをサポートするサービスが登場しています。

定額制オンラインサービスの一番の特徴は、不動産の数や相続人の数にかかわらず、料金が定額であることです。しかし、サービス内容には条件が付随する場合があり、例えば、曾祖父、曾祖母、兄弟を対象としたケースは相続人が複雑になる可能性が高く、プランから除外されています。

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8.相続登記を自分でやる際の注意点

相続登記手続は専門家への依頼をせず自分で手続きをすることにより費用を抑えることができます。しかし、間違いがあると何度も法務局や役所に訪問し、修正する必要が出てしまいまいます。時間と手間はかかりますが、時間と手間をかければ対応はできます。

しかし、自分でやったがために重大な間違いをすると、その後の手続きに大きな影響を与えてしまいます。

ここでは、自分で相続登記手続きをやった場合における注意点をお伝えします。

8-1.必要書類を漏れなく揃える

相続登記をするには、被相続人の出生から死亡にいたるまでの全ての戸籍謄本を揃えることが必要です。この戸籍謄本には、本籍を転籍した場合や、婚姻、離婚の間に作成された除籍謄本や改製原戸籍も含まれます。一部の戸籍謄本が欠けている状態では、相続登記の手続きを進めることはできません。

古い相続においては、家督相続など旧民法の知識も必要となるため、複雑な相続のケースにおいては司法書士などの専門家の助けを得ることが必要です。

8-2.登記簿上の住所、死亡時の住所、本籍地をつなげる

被相続人の特定には、登記簿上の住所、死亡時の住民票上の住所、本籍地の3つの情報をつなげる必要があります。戸籍謄本には氏名と本籍地は記載されていますが、住所は記載されていません。

住民票除票や戸籍の附表には、氏名、住所のほか本籍地が記載されており、本籍と住所、氏名をつなげることで戸籍謄本の被相続人と登記簿上の被相続人が同一人であることを証明します。これらの情報がつながらない場合、相続登記ができません。

8-3.私道やマンションの共用部分などを漏らさない

相続される不動産が私道やマンションの場合、私道の共有持分やマンションの集会所などの共用部分も相続の対象となることがあります。これらの情報を漏らすことなく、相続登記をする必要があります。

8-4.自筆証書遺言については検認を受ける

自筆証書遺言(法務局保管制度を利用したものを除く)が存在する場合、その内容が正当であるかを確認するために、家庭裁判所での検認手続きが必要です。検認を受けることで、遺言の内容が法的に有効となり、相続登記の際にスムーズに手続きを進めることができます。

9.司法書士に相続登記を依頼したほうが良いケース

相続登記は手間がかかり、時には複雑な手続きが求められることもあるため、専門家に依頼することが賢明なケースも少なくありません。以下に、司法書士に相続登記を頼む際、特に推奨されるケースを解説します。

9-1.相続人が平日昼間に時間がとれないケース

相続登記の手続きは、平日の営業時間中に法務局を訪れる必要があります。相続登記轍うd機に不備があった場合も平日の営業時間中に電話問い合わせがあります。仕事や他の義務で忙しい相続人は、この時間帯に手続きを進めるのが難しいことが多いです。このような場合、司法書士に依頼することでスムーズに手続きが進むでしょう。

9-2.自宅から遠方の不動産について相続登記するケース

相続物件が遠方にある場合、その地域の法務局を訪れる必要があります。遠距離移動は時間も費用もかかるため、司法書士に依頼することで、手続きを効率的に進めることが可能です。司法書士であれば相続登記のオンライン申請にも対応しているため、全国の不動産について取り扱うことができます。

9-3.代襲相続、数次相続、兄弟姉妹など相続人が多いケース

複雑な相続状況、例えば代襲相続や数次相続、多数の相続人が関与するケースでは、手続きが複雑になることが多いです。このような場合は、専門的な知識と経験が求められるため、司法書士の助けが必要となります。

9-4.何十年も前に相続した不動産について相続登記をしていないケース

長い間放置された相続不動産のケースは、数度の相続が発生していまい、相続人に該当する関与者が無数にいる場合や、過去の書類を紛失してしまっているなど多くの問題が生じやすいです。このような状況下での相続登記は、専門家の知見が必要です。

9-5. 売却をするなど、急いで相続登記をしなければいけないケース

不動産の売却や融資の担保として利用したいなど、急ぎの事情がある場合は、迅速に手続きを進めるためにも司法書士の力を借りることをおすすめします。

10.まとめ

  • 相続登記とは、相続発生後の不動産の権利移転を公示するための手続きである
  • 2024年(令和6年)4月1日より相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行う必要がある
  • 3年以内に登記をしなければ、10万円以下の過料の対象となる
  • 法改正以前に相続した不動産も相続登記義務化の対象となる
  • 相続登記の手続きは、必要書類の収集、申請書の作成、法務局への申請、登記識別情報通知書の受領、内容の確認などが含まれ、遺産分割・遺言などの相続ケース別に必要書類が異なる
  • 相続登記にかかる費用には、必要書類の発行手数料(約1~2万円)、登録免許税(固定資産評価額の0.4%)、司法書士への依頼費用(約10万円)などがある
  • 自分で相続登記を行う場合、必要書類を漏れなく揃えることや本籍と住所の一致などの点に注意が必要である
  • 平日日妻対応が難しい、相続関係が複雑、売却など相続登記を急ぐといったケースでは、司法書士に相続登記を依頼することが推奨される

相続登記は重要な手続きの一つであり、多くの点で注意が必要です。不明点や疑問、手続きの難しさを感じた場合は、専門家である司法書士に相談することを強く推奨します。専門的な知識と経験を持つ司法書士は、相続登記を円滑かつ正確に進めるための大きなサポートとなるでしょう。

この記事の監修
司法書士・行政書士事務所リーガルエステート 代表司法書士
斎藤 竜(さいとうりょう)


司法書士法人勤務後、2013年独立開業。
司法書士としての法律知識だけではなく、「親子の腹を割った話し合い、家族会議」を通じて家族の未来をつくるお手伝いをすることをモットーに、これまでに400件以上の家族信託をはじめ、相続・生前対策を取り組んでいる。年間60件以上のセミナーを全国各地で行い、家族信託の普及にも努めている。

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