相続登記の費用はどれ位?内訳、司法書士報酬相場と節約のコツを解説

不動産の相続が発生した際、相続登記が必要です。相続登記では、①必要書類の取得費用、②登録免許税、③司法書士への報酬の3つの費用がかかります。

記事のポイントは以下のとおりです。

  • 相続登記の費用は、登録免許税、必要書類の発行手数料、司法書士報酬がかかる
  • 登録免許税額は、「対象不動産の固定資産税評価額×0.4%」で、相続登記費用の大部分を占める
  • 司法書士に依頼した場合の費用は報酬10万円前後に加えて、必要書類発行手数料1~2万円登録免許税(固定資産評価額×0.4%)がかかる
  • 自分で相続登記を進める場合には、登録免許税、必要書類発行手数料の実費だけで安く済むが、時間と労力がかかるため、司法書士に依頼した方がいいケースもある

本記事を読むことで、相続登記の費用や司法書士への報酬相場、安く抑えるコツについても詳しく解説します。

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1.相続登記とは?

相続登記とは、相続した不動産の名義を故人から相続人に変更する手続きを指します。相続財産に不動産が含まれている場合には、相続登記が必要です。

なお、相続登記は対象不動産の所在地を管轄する法務局で実施します。相続する不動産が複数の地域に点在する場合には、それぞれの法務局で相続登記を実施しなくてはいけません。
相続した不動産を売却し、現金として遺産を相続人に分割しようと考えている場合もあるかもしれません。その場合でも、不動産を売却するためには一旦誰かが相続し、不動産の名義を自分のものに変えておく必要があります。

なお、相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に手続きをする必要があります。また、相続税を支払う場合には、相続税の申告や納付は相続開始を知ってから10ヶ月以内に行う必要があるため、対象不動産を売却して現金として相続財産を分割するときなどは、早めに相続登記の手続きも行うべきです。

2.相続登記にかかる費用の内訳

相続登記には、以下の費用がかかります。

必要書類の発行や登録免許税は、実費として必ず支払う費用になるため、自分で相続登記の手続きをする場合は、司法書士の報酬は支払いません。しかし、時間と労力を考えて、司法書士に依頼した方がいいと考えた場合の費用も見ていきましょう。

2-1.必要書類の発行手数料【約1~2万円】

相続登記を行う際には、様々な必要書類を準備する必要があります。相続人や関係者、不動産の数が多ければ多いほど、費用がかかります。それぞれしっかりと、費用と入手場所を把握していきましょう。

①相続人の身分関係を証明する書類

それぞれの証明書の費用は以下の通りです。

相続登記の必要書類 費用
戸籍謄本(戸籍全部事項証明書) 1通450円
除籍謄本(除籍全部事項証明書) 1通750円
改製原戸籍謄本 1通750円
戸籍の附票の写し 1通300円
(除)住民票の写し 1通200~300円程度 ※自治体により異なる
印鑑証明書 1通200~300円程度 ※自治体により異なる
返信用封筒と郵便切手(往復)  1回あたり300~600円
固定資産評価証明書 1通300円前後

相続登記に必要な戸籍や住民票は、親族関係の内容によって変わります。それは、必要になる書類が以下のようになっているからです。

  • 被相続人の戸籍謄本(出生~死亡)
  • 被相続人の住民票除票(又は戸籍の附表)
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 対象不動産を相続する人の住民票
  • 相続人全員の印鑑証明書 【※遺産分割協議書を作成をする場合】

例えば、配偶者や子どものみのシンプルな相続であれば、証明書は10枚ほどで済むので費用は安くなるのでしょう。

しかし、被相続人に子どもがおらず兄弟姉妹が相続人になれば、相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書が必要になるわけですから、その分費用はかさみます。また、被相続人が何度も転籍していると、その分出生から死亡までのすべての書類を揃える関係で、通数は増えていきます。

さらに相続登記をせずに放置していた場合には、持っていた本人に対して、現在の相続人が膨大な数になります。そういったケースでは、戸籍謄本の通数は百通になることもあるため、注意した方がいいでしょう。

戸籍や住民票、印鑑証明書等は、それぞれが済む住所地の市区町村役場で手に入れることができます。遠方の役所の書類を郵送で取得する際には、役所窓口への交通費や郵送で取得するための郵便代金、郵便による手数料を納めるための郵便小為替の費用も考慮しておく必要があります。手続きをする人に負担が偏らないよう、多めに見積もっておきましょう。

②不動産に関する書類

不動産に関する書類についての費用は以下の通りです。

相続登記の必要書類 費用
登記事項証明書 1通 600円
固定資産評価証明書 1通 200~400円程度 ※自治体により異なる
名寄帳 1通 200~300円 (無料の役所もあります)

登記事項証明書は、申請する際に提出する書類ではありませんが、申請書に記載する情報を確認できる書類として必要です。また、固定資産税評価証明書は、登録免許税を計算するのに用います。

その他、状況によっては名寄帳を取得するケースもあります。名寄帳は、取り寄せをした市区町村内で被相続人が所有している不動産が一覧になっているもので、相続登記をする不動産を特定するのに必要です。
法務局は、提出された書類にある不動産についてのみ手続きをしますので、もし被相続人が他に不動産を持っていた場合は、漏れてしまいます。分かりやすい建物や土地の他に、私道やマンションであれば共用スペースが漏れてしまうと、不動産の売却や改築時に問題になるため、注意しましょう。

登記事項証明書は不動産所在地を管轄する法務局、固定資産税評価証明書は不動産所在地の市区町村役場で取得できます。

③その他に必要な書類

上記以外で、相続登記の申請で必要なものは以下の通りです。

  • 登記申請書
  • 相続関係説明図(法定相続情報一覧図)
  • 委任状
  • 遺産分割協議書【※遺産分割協議に基づいて相続登記をする場合】

これらの資料は、フォーマットに基づいて自分で作成すれば無料です。しかし、申請書や遺産分割協議書などは、ご家族の状況や不動産の状況によって、記載方法が異なるので注意が必要です。

書類に不備があった場合は、修正するよう平日の日中に電話連絡が来ます。対応すれば問題ないですが、改めて法務局に出向くか郵送し直す必要があるでしょう。作成に不安があるようでしたら、司法書士に依頼することをオススメします。

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2-2.登録免許税【固定資産評価額×0.4%】

登録免許税は、相続登記を申請する際に、国へ支払う必要がある税金です。この税金の計算は、不動産(土地や建物)の固定資産税評価額を基にして行われます。この評価額は、土地や建物の価格を示す基準で、毎年自治体から発行される固定資産税の納税通知書に記載されています。

所有権の移転、特に相続をきっかけとした登記の際の税率は、0.4%(または1000分の4)と定められています。したがって、税金の具体的な算出方法は次のようになります。

登録免許税 = 不動産の固定資産税評価額 × 0.4%

例として、もし不動産の固定資産税評価額が3,000万円だった場合、登録免許税として12万円が必要となります。

【注意①】固定資産税評価額は1年に1度変わるので注意

固定資産税評価額は年度ごとに変わります。そのため、相続登記を行う際には、最新年度の固定資産評価証明書を提出することが要求されます。

特に3月末が年度の切り替えとなるため、3月から4月の年度が切り替わる時期に相続登記の手続きをする場合は、注意が必要です。具体的に、2023年3月31日までの相続登記申請では、2022年度の評価証明書が必要とされますが、2023年4月1日以降の申請では、2023年度の評価証明書の提出が求められます。

【注意②】相続人以外への遺贈は税率があがる

遺言で、特定の人にお金や物を無料であげることを「特定遺贈」といいます。このとき、遺言で指定する人は誰でも選べて、家族や親族だけでない”他人”も選ぶことができるのですが、その相続登記には注意が必要です。遺贈を受ける相手が相続人ではない場合、登録免許税の税率は上がります。

具体的には、通常の0.4%ではなく、2%という高い税率が適用されるのです。例えば、固定資産税評価額が3,000万円の土地を遺贈する場合、その税額は60万円となります。したがって、相続人以外への第三者に対して特定遺贈をするという内容になっている場合には、登録免許税が高くなるため、注意が必要です。

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2-3.司法書士への報酬【報酬相場:10万円前後】

相続登記の手続きを司法書士などの専門家に依頼する場合は、報酬を支払うことになります。司法書士への報酬は、実際の費用と専門家としてのサービス料の組み合わせで決まります。

内容 報酬相場
相続登記申請
※基本的な相続登記の手続きにかかる報酬
4~8万円
遺産分割協議書作成
※法定相続人間の合意を形にする協議書の作成費用
2~5万円
戸籍収集費用・相続人関係図作成
※相続人確定及び法務局に提出する相続関係図作成費用
2~4万円
登記情報調査
※相続不動産の現況を把握するための調査費用
1物件1,000円前後

これらの費用は、具体的なケースや要望、さらには相続の複雑さなどによって変動します。

司法書士の報酬は自由化されて各事務所ごとに設定されており、具体的な報酬額を知るには、依頼を検討している司法書士に直接確認するのが最も確実です。そのため、具体的な費用を知るためには、事前に複数の司法書士事務所から見積もりを取得し、内容や費用をしっかりと確認しましょう。

相続登記だけではなく、遺産分割協議書作成をはじめ、金融機関の預貯金や有価証券など全ての相続手続きを丸ごと司法書士に任せることもできます。この場合には遺産総額の0.7~1.0%程度の報酬が必要になります。

【注意①】司法書士の費用には、実費と報酬で構成されている

司法書士に依頼する場合、支払われる費用は「実費」「報酬」の二つから構成されます。
実費とは、手続きに必要となる公的な必要書類の取得費や登録免許税など、自分で相続登記をやってもかかる費用のことを指します。一方、報酬は、司法書士が提供する専門的なサービスやアドバイス、そして手続きのサポートに対して支払われる費用です。

【注意②】相続人の数や不動産の個数、困難さで報酬は加算される

報酬の計算にはいくつかの要因が影響します。相続人の数や、相続される不動産の数や相続関係の状況によって、報酬は増減することが考えられます。

例えば、複数の相続人が存在し、それぞれの意向をまとめる必要がある場合や、複数の物件が相続される場合は、それだけ手続きが複雑となり、報酬が増加する可能性があります。また、物件が異なる場所に分散している場合も、その分、調査や手続きが煩雑となり、報酬が高くなることが考えられます。

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3.相続登記の費用シミュレーション

以下、流れに沿って、費用のシミュレーションをしていきます。仮に依頼主は、夫を亡くした妻からの相談で、子どもは2人(どちらも既婚者)です。実家を亡くなった父が持っており、相続登記をする場合にかかる費用です。

3-1.必要書類収集の費用(実費)

①相続人の身分関係を証明する書類

まず、被相続人と相続人の戸籍謄本や印鑑証明書などの書類を集めます。各人がお住まいの市区町村役場で、これらの書類の多くを取得できます。ただし、被相続人の戸籍については、結婚や住所変更により変わっていることが多いです。戸籍謄本を取得すると、以前の戸籍住所が記載されているので、その情報を基に過去の戸籍も取得します。

【費用シミュレーション】
・被相続人:父
→出生から死亡までの戸籍 3通 1650円
→住民票除票 1通 200円
・相続人:母・長男・次男 計3人分
→戸籍謄本 長男・次男の2通 900円(※)
→印鑑証明書 3通 900円
・返信用封筒と郵便切手(往復) 600円
合計 4,250円

※母の戸籍謄本は、父の除籍謄本に記載されているため、新しく取得する必要はありません。もし、同じ戸籍に記載されていない場合は取得します。

②不動産に関する書類

相続登記を考える際に、まずは不動産を特定する作業があります。実際に現物としては、実家の建物と土地のみだと思い込みがちですが、意外に私道やマンションの共有スペースなど、見落としがちな不動産があったりします。私道等の相続登記を忘れてしまうと、売却や改築などをする際に、改めて相続人の判子も必要となり、手間とお金がかかります。

なので、その点十分に考慮して、書類を確認しながら進めていきましょう。

【費用シミュレーション】
・不動産特定のための書類
→名寄帳 1通 200円
・申請時に提出に必要な書類
→固定資産評価証明書 400円
→登記事項証明書 1通 600円
合計 1,200円

不動産の書類については、取り寄せた市区町村内の不動産のものしか記載されていません。もし、複数の物件を持っている場合は、それぞれの市区町村役場で、それぞれを取得する必要があります。

3-2.登録免許税

固定資産評価証明書を取得して、仮に実家の土地と建物の評価額があわせて2000万円だった場合、登録免許税は以下の通り計算できます。

固定資産税評価額:2,000万円×0.4%=8万円

3-3.自分で相続登記をする場合の費用

このご家庭の相続登記は、以下の費用で手続きをすることができます。

【費用シミュレーション】
①戸籍類収集費用 4,250円
②不動産関連書類収集費用 1,200円
③登録免許税 8万円
合計 85,450円

自分で相続登記をするとなると、申請時に必要な遺産分割協議書や、登記申請書、相続関係説明図等も自分の力で作成しなくてはなりません。これらの書類は、法的手続きの一部であるため、詳細なルールに従って正確に記載する必要があります。

登記は人生で何度もする手続きではないため、フォーマットを元に確認しながら書類を作成する時間と労力も必要です。また、提出時に登記官が書類をチェックしてくれるわけではないので、不備があった場合は平日の日中に電話で知らせがきて対処を求められることもあります。

このような背景を考慮すると、根気を持って法務局との対応ができ、平日に時間を作れる方は、上記の実費と税金のみの費用で相続登記を抑えられるでしょう。

3-4.司法書士に相続登記を依頼する場合の費用

もし、司法書士に依頼する場合には、司法書士への報酬がかかります。

【費用シミュレーション】
①戸籍類収集費用 4,250円
②不動産関連書類収集費用 1,200円
③登録免許税 8万円
④司法書士報酬  10万円(税込11万円)
合計 18万5,450円(税込19万5,450円)

司法書士に依頼すると、大体1ヶ月半(法務局に申請後、完了書類が届くまでに3週間を要する)で相続登記は完了します。任せておけば、相続人の調査から不動産の特定までを漏れや不備なく対応してくれますので、負担は大きく軽減されます。

特に相続人同士が仲が悪い場合や遠方に相続登記したい不動産がある場合などの複雑なケースでは、司法書士に依頼したほうがいいでしょう。自分の想定を超えて時間や費用がかかったりしますし、申請する際の書類も複雑になる可能性が高いからです。

3-5.オンライン専用の定額制相続登記サービスもある

不動産の相続に伴い、これまで説明した相続登記の手続きが必要となりますが、最近では、オンライン上で手続きをサポートするサービスが登場し、多くの利用者から注目を浴びています。

不動産の数や相続人の数にかかわらず料金が一律(※)の定額制で、全国対応なのでどの地域にいたとしても、場所を問わず利用することができます。また、依頼したら全てを任せることができるので、手続きが大幅に効率化されます。

※サービス内容には条件があり、相続関係が複雑なケースの場合はプランから除外されています。また、基本料金には、登録免許税や各種書類の取得費用などの実費が含まれていないので、その点も留意が必要です。

費用シミュレーション

①司法書士報酬  4万9,800円(税込 5万4,780円)
③登録免許税 8万円
④その他実費等(概算) 8,000円

合計 13万7,800円(税込14万2,780円)

このように、オンラインの相続登記サービスは、相続関係が複雑でないケースであれば、手続きの負担を軽減し、安心して進められるサポートを提供しています。不動産の相続を前にして迷っている方は、このようなサービスの利用を検討してみてはいかがでしょうか。

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4.相続登記費用を抑えるコツ

相続登記費用は工夫次第で抑えられることがあります。いくつか方法を見ていきましょう。

4-1.すべての手続きを自分で行う

相続登記にかかる費用は、司法書士の報酬以外は基本的に必要経費です。ですので、費用を節約したい場合は、自分で全ての手続きを行う必要があります。

ただ、自分で遺産分割協議書や登記申請書を作成し、手続きを進めると、かなりの時間と労力がかかることを覚えておきましょう。

4-2.登録免許税の免税措置が使えるか確認する

土地に関する相続登記の際の登録免許税には、特定の場合で免税措置が設けられています。具体的には、以下の2つの場合です。

  • 土地の相続登記をしないまま、更に相続が発生した場合
  • 土地の固定資産税評価額が100万円以下のとき

各ケースについて詳しく見ていきましょう。

土地の相続登記をしないまま、更に相続が発生した場合

前回の相続時に土地の登記を行っていない状態で、再度相続が起きた場合、その土地に関する登録免許税は免除の対象となります。この措置は、建物の相続には適用されません。ただ、この免税措置は2025年3月31日までの期間限定となっているので、注意が必要です。また、相続登記の申請書には「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と明記することが要件とされています。

土地の固定資産税評価額が100万円以下のとき

土地の固定資産税評価額が100万円以下の場合、その土地に関連する登録免許税は免除される措置がとられています。これも建物には適用されない点に注意が必要です。この措置も2025年3月31日までの期間限定です。申請書には「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」との記述が必要です。

参考:法務局/相続登記の登録免許税の免税措置について

5.相続登記を司法書士に依頼する判断基準

相続の手続きは煩雑であり、その中でも相続登記は重要な部分を占めています。

相続登記を自分で行うか、それとも専門家である司法書士に依頼するかは、各家庭の状況や知識、時間などの要因によって異なることでしょう。以下で、それぞれの方法のメリット・デメリットについて解説していきます。

5‐1.自分でやる場合のメリット・デメリット

自分でやる場合のメリットとデメリットは、次の通りです。

メリット

最も明確なメリットは、専門家への報酬を支払わなくて良い点です。相続人が限られており、遺産分割協議も容易な場合は、スムーズに手続きを進められるでしょう。

デメリット

戸籍の取得や法務局への申請など、手続きには多くの時間と負担が必要です。申請と完了時に最低2回法務局に行く必要があるほか、不足書類や間違いがあった場合には、その都度、役所、法務局への対応が必要です。また、相続人関係が複雑な場合、専門的な知識や経験が求められることがあります。

5‐2.司法書士に依頼する場合のメリット・デメリット

司法書士に依頼するメリットとデメリットは、次の通りです。

メリット

複雑な相続登記もスムーズに対応可能です。また、自分で各手続きを行うことなく、司法書士が全てを代行してくれます。不動産の相続や遺産分割に関する法律や税金の問題があれば、税理士につなぐなど、不動産相続のポイントを把握しているため、安心です。

デメリット

司法書士への報酬が必要です。ただし、ミスによる後のトラブルを防ぐためには、このコストを投じる価値はあると言えます。

5-3.相続を専門とする司法書士事務所の無料相談する

司法書士に手続きを依頼するほうが、トータルで見れば費用や時間を節約できることもあります。例えば、財産(不動産)が遠く離れた場所にある、法定相続人が何度も会うことが難しいなどのときは交通費や手間・時間がかかるので、相続を専門とする司法書士事務所に依頼するほうがお得なこともあるでしょう。

弊社司法書士・行政書士事務所リーガルエステートでは、相続登記においてどんな手続きが必要なのか、ご家庭の事情を把握した上でご説明いたします。無料相談も実施していますので、ぜひご活用ください。

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※18時以降、日曜祝日のお電話でのお問合せについては、翌営業日以降担当者より折り返しご連絡させていただきます。

6.相続登記や費用についてよくある質問

弊社の無料相談でよくいただく、質問を掲載します。

6‐1.相続登記申請の期限はあるの?

これまでは、相続登記に明確な手続き期限は存在しませんでした。従って、何らかの罰則が課されることもありませんでした。しかし、所有者不明土地が増加しているという問題から、2021年に不動産登記法が改正され、その結果として2024年4月1日から相続登記が義務化されることが確定しました。

この新しい制度の下では、期限が設けられ、不動産相続の事実を知った日から起算して3年以内に相続登記を完了させる必要が生じています。この期限を過ぎて登記を行わないと、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。

6-2.相続登記費用を負担するのは誰?

相続登記費用を誰が負担するかは、特に決まりはありません。一般的には対象不動産を相続する人が負担します。しかし、便宜上、特定の相続人が相続し、すぐに売却して現金として遺産を分割しようと考えている場合には、相続人全員が相続割合に従って登記費用を負担することもできます。

6-3.相続登記を申請するのは誰?

不動産を相続する相続人が、法務局に相続登記の申請を行うことが基本です。これにより、正式に不動産の所有者が変更され、相続人が新たな所有者として登記されます。

しかしながら、手続きの専門知識や経験を持つ司法書士に依頼することで、相続人の代わりに司法書士が代理人としてこの申請を行うことも可能です。多くの場合、細かい手続きや複雑な事情を考慮し、スムーズに申請を進めるために、司法書士のサポートを利用することをおすすめします。

7.動画解説|相続登記の費用相場

8.まとめ

  • 相続登記の費用は、登録免許税、必要書類の発行手数料、司法書士報酬がかかる
  • 登録免許税額は、「対象不動産の固定資産税評価額×0.4%」で、相続登記費用の大部分を占める
  • 司法書士に依頼した場合の費用は報酬10万円前後に加えて、必要書類発行手数料1~2万円登録免許税(固定資産評価額×0.4%)がかかる
  • 自分で相続登記を進める場合には、登録免許税、必要書類発行手数料の実費だけで安く済むが、時間と労力がかかるため、司法書士に依頼した方がいいケースもある

相続登記の手続きを司法書士に依頼すると手間がかからなくなる半面、報酬も生じます。しかし、相続人が遠く離れて住んでいる場合や対象不動産が遠隔地にある場合には、自分自身で手続きをするほうが手間や費用がかかるかもしれません。状況によって司法書士に依頼するか考えるようにしましょう。

相続登記の多くの事案を扱ってきた当事務所では、手続きをスムーズに行うためのご提案やサポートを実施しています。ぜひお気軽にご相談ください。

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この記事の監修
司法書士・行政書士事務所リーガルエステート 代表司法書士
斎藤 竜(さいとうりょう)


司法書士法人勤務後、2013年独立開業。
司法書士としての法律知識だけではなく、「親子の腹を割った話し合い、家族会議」を通じて家族の未来をつくるお手伝いをすることをモットーに、これまでに400件以上の家族信託をはじめ、相続・生前対策を取り組んでいる。年間60件以上のセミナーを全国各地で行い、家族信託の普及にも努めている。

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