親が認知症気味に…。介護費用ために使いたいのに、実家売却はできない?|成年後見制度を活用した場合

自分の親が認知症になってしまった場合、家族としては、親自身の安全を確保するためにも、しかるべき施設への入所を決断することがあります。
その時一番始めに直面する壁は、「親のための入所費用をどうしようか?」といったお金の問題ではないでしょうか。豊富な預貯金があればよいですが、目立った財産は、親の住んでいる「家と土地」だけという方も多いと思います。

その場合、最後の切り札として「実家を売却して親のための介護費用として使おう!」と考えるご家族もいらっしゃるのではないでしょうか?
しかし、現行の法制度では、親が認知症になってしまった後では、不動産の売却は簡単ではありません。

今回は、実家を売却して親の介護費用に充てようと考えているご家族向けに、その方法と注意点をご紹介していきます。

親が認知症になると、実家を売却できないの?まずは、大前提をチェック。

結論から言うと、親が認知症になると、親名義の実家は、親自身で売却することはできなくなります。
なぜなら、認知症の方は、法律的に、 「(実家売却を)判断する能力はない」とみなされるからです。そして、判断能力が無い方が締結した売買契約は当然に無効となります。

でも、ちょっと待ってください。
結論を出す前に、まず大前提となる2つのポイントをチェックしていきましょう。

チェックポイント① 売却予定の実家は親名義のものか?

実家の(所有権)の名義が、認知症の親以外のものであれば、全く問題なく売却することができます。まずは、実家の名義を登記簿謄本や法務局に出向いて調べてみましょう。

例)「母親(認知症)、父親(健在)、子供(健在)」というご家族の場合。

チェックポイント② 親の認知症の度合いはどのくらいか?

一言で「認知症」と言っても、その度合いはいろいろです。

不動産売却において、当事者(認知症の親)の本人確認及び意思確認は司法書士が行います。司法書士によって、その判断基準に多少のバラつきはありますが、一般的には、下記が確認できれば、売却は可能と判断されることが多いです。

・自分の氏名・住所・生年月日を言える
・「実家を売却する」という行為の意味を理解している

判断に迷うようであれば、ぜひお近くの司法書士又は不動産会社にご相談ください。

チェックポイントで「売却NG」となったら、もう売れる可能性はないの?

「『親のため』に使うお金を捻出するために売却したいのに…!!」と大声で叫びたい気持ちにもなりますが、残念ながら、現行の法制度では、認知症の親自身による不動産売却することはできません。

しかし、手段がゼロという訳ではありません。

認知症の親名義の不動産を売却する場合、最も一般的な解決方法は、裁判所へ成年後見人選任の申し立てをすることです。成年後見人とは、認知症などで判断能力が十分ではない方の代わりに、法律的な支援・援助する人です。成年後見制度を活用すれば、成年後見人が認知症となってしまった親の代わりに売買契約を結べるため、実家を売却することができるようになります。

「成年後見人(成年監督人)」についての詳しい解説は、下の記事をご参照ください。

》【2019年】成年後見|最高裁の親族後見人を認める方針変更の影響は!?|司法書士の立場から見る後見解決事例
https://legalestate-kazokushintaku.com/2019koukenminaosi/

》成年後見・遺言と家族信託って具体的にどう違うの?|信託実績100件超の司法書士が事例を遺言と成年後見制度の限界を解説します!
https://legalestate-kazokushintaku.com/seinenkoukenyuigontigai/

実家売却を目的として、成年後見人を選任した場合の注意点

注意点1 成年後見人又は裁判所が売却を許可しない場合がある

居住用不動産の場合、「成年後見人」と「裁判所」の双方が「相応の理由」があると認めた場合のみ売却することができます。

それでは、「相応の理由」とは、どの様なものでしょうか?

ポイントとなるのは、成年後見人の役割です。成年後見人(及び裁判所)の使命は、判断能力が失われた「親」の為に、親の財産を「守ること」です。彼らは、「今の親自身の財産を極力減らさせない!」という思考で物事を判断します。
その為、本来であれば、成年後見制度の元でも、実家の売却は簡単には認められません。「実家を売却しないと、どうしても親の保護を図れない」という切実な理由がある場合のみ、売却が認められることになります。

ここで、「あれ?」と感じる方がいらっしゃるかもしれません。
実家を売却したからと言って、売買代金が入ってくれば、親の財産が「減ること」にはならないからです。しかし、成年後見制度の下では、不動産を流動性の高い現金に変える行為は、財産を「減らしやすいものに変えてしまう」という意味で、「親の財産を減らす」ことと、ほとんど同意味で捉えられてしまいます。

そして、ご家族として最も苦しい点は、成年後見人(及び裁判所)が売却の必要性を判断する際、「家族」の都合はほとんど考慮されないことです。

例えば、「空き家となった実家を兄弟で管理・維持していくことが難しいから売却したい」「将来の兄弟同士のもめごとをなくすために、今の内に売却してスッキリさせたい」等の理由では、「相応の理由」とはならない場合が多いです。
逆に、「預貯金はゼロに近い。今実家を売却して現金を工面しないと、親が必要な介護をどうしても受けられない」
という理由であれば、売却許可がおりる可能性は高いです。

注意点2 実際に実家を売却できる様になるまで時間がかかってしまう

裁判所への申し立ての準備から成年後見人が実際に売買契約を締結できる様になるまで、一般的に、3~6か月程度かかります。「タイミング」が重要な不動産売買においては、好機を逃してしまう危険性があるでしょう。

注意点3 認知症の親がお亡くなりになるまで、報酬(費用)が発生し続ける

専門家(弁護士・司法書士等)が成年後見人に選任された場合は、毎月報酬(相場は約3~5万円程度)を支払う必要があります。そして、無事に実家が売却できたとしても、成年後見人を途中で解任することはできない為、この報酬の支払いは親がお亡くなりになるまで続きます。

実家売却目的として、成年後見制度を利用するということ

成年後見人は、親の為に、厳格な財産管理を行うだけではなく、親の身上監護についても代理します。相応の時間と費用が発生する代わりに、親は専門家によるしっかりとした「保護」を受けられる事とになるわけです。

しかし、成年後見人を選任する目的が「実家の売却」だけの場合、成年後見制度は、保護の度合いが若干過剰だともいえるでしょう。ただ、親が認知症になってしまった後に、親名義の不動産を売却しようと考えた場合は、この「成年後見制度」を利用する他ありません。

親が完全に認知症になる前であれば、手段はいろいろ

親が判断能力を失ってしまった「後」では、選べるカードはが1つしかありませんが、親が判断能力のある内であれば、選択肢の幅は格段と増えます。すぐに実家を売却することに抵抗があるのであれば、「生前贈与」「任意後見制度」「家族信託」を検討することができます。

家族全員が納得のできる選択をする為にも、各選択肢のメリット・デメリットを比較することが不可欠なので、ご検討の際には、なるべく中立的な立場の専門家にご相談することをお勧めします。

まとめ

まとめ

  • 親名義の不動産は、親が認知症になってしまった後では、親自身で売却することはできません。ただし、大前提として、不動産の名義と認知症の度合いをチェックしてみてください。
  • 成年後見制度を利用すれば、認知症の親名義の不動産も売却可能です。しかし、成年後見制度の目的は、親の財産を守ることなので、注意すべき点があります。
  • 親が完全に判断能力を失う前であれば、選択肢の幅が格段と広がります。少しでも不安な方は、お近くの専門家へのご相談をお勧めします。

ここまでご紹介した通り、認知症を発症していたとしても、その度合いや状況によっては不動産売却を行うことができます。ただ、状況をしっかりと把握する必要があるので、専門家と相談しながら進めていくことをお勧めします。

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