不動産の住所変更登記義務化は2026年4月にスタート｜具体的な期限と罰則、手続き方法とは？

あなたは不動産をお持ちですか？ 不動産の登記簿上の「住所・氏名変更登記」が2026年4月1日から義務化されることをご存知でしょうか。

不動産の住所・氏名変更登記とは、不動産所有者が引っ越し等で住所（※法人の場合は本店所在地）を変更した際に、その新しい住所を登記簿に反映させる手続きのことです。住所のほか、個人の氏名、会社の名称の変更も対象となります。これまでは住所・氏名変更登記を怠っても罰則はありませんでしたが、相続登記の義務化（2024年施行）に続き、住所変更登記も法律改正によって義務となります。

今回の記事のポイントは下記の通りです。

• 2026年4月1日から住所・氏名変更登記が義務化：不動産の登記名義人は住所・氏名等に変更があった場合、変更日から2年以内に登記申請を行う必要がある。
• 違反した場合は過料のリスク：正当な理由なくこの申請を怠ると5万円以下の過料（行政罰）が科される可能性がある。
• 過去の住所変更も対象：施行日前（～2026年3月31日）に住所が変わって未登記の場合も義務の対象です。ただし2年間の猶予期間が設けられ、施行日以降2年以内（～2028年3月31日）に登記すれば過料は科されません。
• 手続きには必要書類と費用の準備を：住所変更登記申請には、新住所の証明書（住民票など）や登記申請書の提出が必要。登録免許税として不動産1件につき1,000円の費用がかかる。
• 相続登記の義務化にも注意が必要：不動産を相続した場合の登記（相続登記）も2024年から義務化されている。住所変更と合わせて確認しておくべき

この記事では、義務化の背景から具体的な手続き方法、そして怠った場合のペナルティまで、わかりやすく解説していきます。ぜひ最後までお読みいただき、ご自身の不動産に関する手続きにお役立てください。

1.不動産の住所・氏名変更登記とは？義務化の背景

住所・氏名変更登記（以下、住所等変更登記といいます。）とは、不動産の登記簿に登録されている所有者の住所や氏名に変更があったとき、その変更内容を登記簿に反映させる手続きのことです。例えば、不動産オーナーが引っ越しをした場合や、結婚・改姓などで氏名が変わった場合に行う登記手続きです。従来はこれらの変更登記は義務ではなく、「時間がない」「面倒だ」と放置されるケースも少なくありませんでした。

しかし、登記簿の住所が古いまま放置されると様々な問題が生じます。所有者の所在が不明になることで、土地の売買や活用が滞ったり、相続発生時に相続人が権利を引き継ぐ手続きが複雑になるといった弊害があります。実際、日本全国で登記名義人の住所変更未了や相続登記未了が原因で「所有者不明土地」が増加し、社会問題となりました。こうした背景から、国は不動産登記法の改正に踏み切り、住所等変更登記の義務化を決定したのです。

改正法では、相続登記の義務化（2024年施行）と住所変更登記の義務化（2026年施行）がセットで盛り込まれました。つまり、不動産の所有者情報を常に最新に保つことが全国一律で義務付けられたことになります。次の項では、この住所変更登記義務化の新ルールについて具体的に説明します。

2.2026年4月1日から不動産の住所等変更登記が義務化：新ルールの概要

2026年4月1日から施行される住所等変更登記義務化について、具体的な内容を整理します。「いつまでに何をしなければならないのか」「違反するとどうなるのか」といったポイントを確認しましょう。

2-1.不動産の住所等変更登記申請義務の内容と期限

改正後の不動産登記法では、不動産の登記名義人（所有者）は、自身の住所または氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務付けられました 。

たとえば2026年7月に引っ越した場合、2028年7月までにその不動産の住所等変更登記を完了させる必要があります。これは個人・法人を問わず適用され、法人の場合は名称や本店所在地の変更登記も同様に義務となります。

2026年4月1日住所・氏名変更にも適用される

この義務は施行日以前の住所・氏名変更にも適用される点に注意が必要です 。もし過去に引っ越しをして登記簿上の住所を放置していた場合でも、2026年4月1日の時点で未登記であれば新たに義務が発生します。ただし、施行日より前の変更については2年間の猶予期間が設けられており、施行日から2年以内（2028年3月末）に住所・氏名変更登記をすれば過料の対象にはなりません 。この猶予期間内に早めに手続きすることで、罰則を回避できるよう配慮されています。

義務違反した場合には罰則（過料）がある

住所等変更登記の申請義務に違反した場合、5万円以下の過料という罰則規定があります 。過料とは反則金のような行政上のペナルティで、刑事罰ではありませんが金銭的負担を科すものです。正当な理由なく期限を過ぎても住所変更登記を申請しなかった場合に科される可能性があります。

2-2.検索用情報・会社法人等番号の申出による法務局登記官の職権登記

2026年4月の義務化に合わせて、不動産登記法には、所有者の負担を軽減するための新たな仕組みも導入されます。それが、検索用情報や会社法人等番号の申出による登記官の職権登記の制度です。この職権登記制度は2026年4月1日以降から運用されます。

所有者が事前に必要な情報を申出ておけば、登記官が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）や商業・法人登記システムと連携し、住所・氏名変更が確認できた場合に、法務局登記官の職権で住所・氏名変更登記を行ってくれる仕組みが整備されました。この方法を利用すれば、自ら登記申請をしなくても、住所等変更登記の義務を履行したと見なされます。

個人の場合：検索用情報の申出

個人の不動産所有者は、あらかじめ生年月日などの「検索用情報」を法務局に申出ておくことができます。申出を済ませておくと、住基ネットへの定期照会（２年に1回以上を想定）を通じて、住所変更があったかどうかを法務局が自動的に把握し、変更が確認された場合には、所有者の了解を得た上で職権による変更登記が行われます。

この法務局側の職権手続きにより行われた変更登記については、通常必要な登録免許税（1件につき1,000円）が非課税となるメリットもあります。

検索用情報申出に伴う連絡メールのアドレス

検索用情報の申出を行った場合、申出手続きの完了連絡や意思確認に関する通知が、法務局（登記・供託オンライン申請システム）から電子メールで届く仕組みになっています。

この際、システムから送信されるメールアドレスは下記のアドレスに統一されています。

sys-info@touki-kyoutaku-online.moj.go.jp

重要な連絡が迷惑メールフォルダに振り分けられてしまうことを防ぐため、このアドレスからのメールを受信できるよう、あらかじめメール設定を確認・変更しておくことをおすすめします。

検索用情報の申出後、重要な確認作業が発生する場合がありますので、見落としのないよう十分に注意が必要です。

法人の場合：会社法人等番号の申出

法人の場合は、不動産登記簿に会社法人等番号を申出ておくことで、商業・法人登記システムと不動産登記システムが連携されます。法人名や本店所在地に変更があった際には、その情報が不動産登記システムにも通知され、法務局登記官が職権で住所等変更登記を行います。個人の場合と異なり、所有者の了解は必要とされません。

こちらも、変更登記にかかる登録免許税は非課税となっています。  

また、2024年4月以降、新たに会社法人等番号の登記を行う仕組みも先行施行されていますので、法人所有者の方は早めの申出を検討するとよいでしょう。検索用情報または会社法人等番号を事前に申し出ておけば、いざ住所が変わったときも、特別な申請手続きなしで住所等変更登記が完了する可能性が高まります。  

義務違反による催告や過料のリスクを避けるためにも、この便利な制度を積極的に活用しておくことをおすすめします。

海外に居住する個人・会社法人等番号のない法人の場合

海外に居住する個人会社法人等番号がない法人については注意が必要です。
これらの個人、法人については、住基ネットや商業・法人登記システムとの情報連携では住所等の変更事実を確認することができません。

そのため、海外居住の個人や会社法人等番号を有しない法人が住所や名称の変更を行った場合には、所有者自身が法務局に対して住所変更登記の申請を行う必要があります。職権登記による自動手続きの対象にはならないため、海外居住者や一部法人は、特に注意して期限内に住所変更登記を済ませることが求められます。

2-3.住所変更登記の義務違反はどのように把握される？

登記官は、通常の登記申請の審査などを通じて、偶然に義務違反を把握する運用となっています。具体的には、以下のような場合が想定されています。

このように、法務局が個別に積極的調査を行うわけではなく、通常業務の中で把握される仕組みになっています。

催告と過料手続の流れ

違反が把握された場合、登記官はまず所有者に対して相当期間を定めた催告（警告）を行います。  

この催告に応じて登記を完了させた場合、たとえ当初義務違反があったとしても、過料は科されません。しかし、催告に応じず、正当な理由もなく住所等変更登記を怠った場合は、地方裁判所に過料事件通知が送られ、5万円以下の過料が科される可能性があります。

過料を免れる正当な理由とは？

 住所等変更登記義務違反があっても、「正当な理由」が認められれば過料は科されません。具体例は以下の通りです。

これら以外にも、個別具体的な事情を登記官が丁寧に確認し、適切に判断します。

正当な理由の申告タイミング

正当な理由がある場合は、原則として催告を受けた時点で理由を申告する必要があります。  

申告には、診断書、避難証明、生活保護受給証明書などの証明資料を添付すると、説得力が高まります。正当な理由が認められれば、義務違反が形式上存在しても、過料手続きには至りません。  落ち着いて対応し、必要書類を整えて説明することが大切です。

罰則（過料）適用がされる前に、是正を促す催告がされる

もっとも、義務化されたからといって即座に罰金が取られるわけではありません。法務省の方針では、登記官が違反を把握しても直ちに過料を科すための通知を裁判所に送ることはせず、まずは是正を促す催告（通知）を所有者に対して行うとされています。催告に応じて速やかに登記を行えば過料は免れることができます。ただしあくまで行政側の運用上の配慮であり、義務であることに変わりはありません。罰則を受けないためにも、期限内の手続きを心がけましょう。

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3.住所等変更登記の手続き方法と必要書類

義務化されたとはいえ、住所等変更登記自体の手続きは従来どおり行うことができます。。ここでは、具体的な手続きの流れや申請に必要な書類、費用について解説します。個人で手続きを行う場合の一般的な方法を押さえておきましょう。

3-1.住所等変更登記の申請先と手続きの流れ

住所等変更登記は、不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）に申請します。基本的な流れは次のとおりです。

必要書類の収集

後述する住民票など、新住所への変更を証明する書類を準備します。また、登記申請書（住所変更登記用）の用紙を入手します（法務局窓口で入手または法務局ウェブサイトからダウンロード可能）。

登記申請書の作成

申請書に物件の登記情報（登記簿の所在地番など）や旧住所・新住所、変更日など必要事項を記入します。個人で申請する場合は本人が申請人となり、押印（または署名）します。

法務局へ申請書類を提出

管轄の法務局窓口へ申請書と必要書類一式を提出し、登録免許税を納付します。申請は郵送や一部オンライン申請にも対応していますが、不備があると補正が必要になるため、窓口提出だとその場で確認でき安心です。

法務局に申請書を提出すると、受付がなされ審査が行われます。問題なく登記が完了すれば後日「登記完了証」が交付されます。以上が基本的な手続きの流れです。なお、不動産を複数所有しており所在地の管轄法務局が異なる場合、それぞれの法務局に申請が必要になる点にも注意しましょう。

3-2.住所等変更登記に必要な書類

住所等変更登記の申請に必要な書類は以下のとおりです（個人名義の場合）。自分のケースに応じて該当する書類を揃えましょう。

住所変更を証明する書面

現在の住所が記載された住民票の写しを添付します。住民票には前住所が記載されるため、登記簿上の旧住所とのつながりを証明できます。

※過去に複数回転居して登記簿上の住所と現住所が直接つながらない場合は、「戸籍の附票（現在および旧住所の履歴が記載されたもの）」や「住民票除票」などを追加で用意し、住所の変遷を証明する必要があります。

登記申請書

住所等変更登記用の申請書。管轄法務局の書式に従って作成します。本人申請の場合、収入印紙で登録免許税を納付する場合は申請書に貼付します。

委任状

司法書士など代理人に依頼する場合は委任状も必要です。

法人（会社）名義の不動産の場合は上記と異なり、新本店所在地と不動産登記簿上の旧本店所在地の変更履歴が証明できる登記事項証明書（履歴事項全部証明書）を住所証明書類として添付します。詳細は法人の種類や状況によって異なるため、法人の場合は事前に法務局や専門家に確認してください 。

3-3.登録免許税と手続き費用の目安

住所等変更登記を申請する際には登録免許税という税金を納める必要があります。住所変更登記の登録免許税は不動産1物件ごとに1,000円と定められています。たとえば土地と建物を所有している場合、それぞれに1,000円ずつ、合計2,000円が必要です。登録免許税は法務局に収入印紙で納付するのが一般的です。

この他に、手続きを行う上で以下のような実費や費用がかかります。

必要書類の取得費用

住民票や戸籍の附票は市区町村役場で発行手数料（数百円程度）がかかります。証明書の通数によりますが、数百円～数千円程度を見込んでおきましょう。

郵送申請の場合の費用

郵送で申請する際は郵送料、登記完了書類を返送してもらうための郵便切手代が必要です。簡易書留など追跡可能な方法で送付すると安心です。

なお、自分で手続きする時間がない方や書類作成に不安がある方は、司法書士など専門家に依頼することも検討しましょう。専門家に依頼した場合、上記実費に加えて報酬（サービス料金）が発生します。報酬額は依頼する事務所や物件数によって様々ですが、住所変更登記1件あたり数万円前後が目安です。費用はかかりますが、書類の不備なく確実に登記を完了できるメリットがあります。

住所変更登記の放置は、過料のリスクにつながります

2026年4月から義務化される住所変更登記。過料について不安な方はご相談ください。登記に関する疑問を相談実績6000件超の専門家が丁寧にご説明いたします。

4.住所等変更登記を怠った場合のリスクと注意点

「義務と言っても、うっかり忘れてしまったらどうなるの？」と不安に思う方もいるでしょう。前述のとおり正当な理由なく期限を過ぎると過料（～5万円）のリスクがありますが、それ以外にも住所変更登記を怠ることで生じるデメリットがあります。

不動産の売却や活用が難しくなる

登記簿上の住所が現住所と異なるままだと、いざ不動産を売却しようとしてもスムーズにいかないケースがあります。買主や金融機関は登記簿上の名義情報を重視するため、住所が古いままだと本人確認や所有権移転手続きに手間取ります。場合によっては「権利関係が整理されていない不動産」と見なされ、買い手が敬遠したり融資を受けにくくなったりします。将来的に不動産を売る可能性があるなら、住所変更登記は早めに済ませておくべきです。

相続手続きで余計な手間が増える

登記簿上の情報が古いと、相続が発生した際に相続人が必要書類を揃えるのが大変になります。たとえば被相続人（亡くなった方）の住所が登記簿と住民票で異なる場合、相続人側で住所のつながりを証明する追加書類を用意しなければなりません。平時から住所変更登記を適切に行っておけば、いざというとき相続登記の手続きもスムーズになります。

法務局から是正を求められる可能性

 住所等変更登記の義務化により、法務局から未登記の所有者へ通知や督促が行われることが予想されます。義務化後に登記漏れが判明すると、いずれにせよ手続きを求められることになります。督促を無視すれば前述の過料となりますし、対応するにしても期限を過ぎていれば慌てて書類を集める羽目になります。日頃から登記情報を最新に保つ意識を持ち、計画的に対処することが大切です。

以上のように、住所変更登記を放置すると経済的な不利益だけでなく不動産の管理・処分に支障を来す恐れがあります。義務だからというだけでなく、自身の資産を守るためにも住所変更があったら速やかに登記するよう心がけましょう。

5.相続登記の義務化も要チェック！併せて確認しよう

住所等変更登記の義務化と併せて知っておきたいのが、相続登記の義務化です。こちらは少し前倒しで2024年4月1日から施行されており、不動産を相続した場合に登記名義の変更（相続登記）を行うことが義務づけられました。具体的には、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しないと、10万円以下の過料の対象となります 。住所変更登記と同様に過去の相続未登記にも経過措置がありますが、原則として早めに登記することが求められる点で共通しています。

両者は不動産登記法の改正による新ルールであり、「相続登記」と「住所等変更登記」という登記手続き上の義務が新設された形です。不動産オーナーの方は、自分や家族に相続が発生した際の登記と引っ越し等による住所変更時の登記、どちらも漏れなく対応する必要があります。特に相続登記は所有権そのものの変更に関わる重要な手続きですので、詳しくは別記事「相続登記義務化」の解説ページも参照してください。

今後、不動産に関する登記は「相続」と「住所・氏名変更」のタイミングで申請が必須となりました。こうした制度を踏まえて、不動産をお持ちの方は日頃から登記情報の管理に気を配るようにしましょう。

6.まとめ

• 2026年4月1日から住所・氏名変更登記が義務化：不動産の登記名義人は住所等に変更があった場合、変更日から2年以内に登記申請を行う必要がある。
• 違反した場合は過料のリスク：正当な理由なくこの申請を怠ると5万円以下の過料（行政罰）が科される可能性がある。
• 過去の住所変更も対象：施行日前（～2026年3月31日）に住所が変わって未登記の場合も義務の対象です。ただし2年間の猶予期間が設けられ、施行日以降2年以内（～2028年3月31日）に登記すれば過料は科されません。
• 手続きには必要書類と費用の準備を：住所変更登記申請には、新住所の証明書（住民票など）や登記申請書の提出が必要。登録免許税として不動産1件につき1,000円の費用がかかる。
• 相続登記の義務化にも注意が必要：不動産を相続した場合の登記（相続登記）も2024年から義務化されている。住所変更と合わせて確認しておくべき

今回は、2026年4月から義務化される不動産の住所等変更登記について解説しました。過去の住所変更が未登記の場合も、2年間の猶予期間内に手続きをすれば過料は科されません。とはいえ、早めに手続きを済ませておくことをおすすめします。もし手続きに不安がある場合は、司法書士などの専門家にご相談ください。当事務所でも、住所変更登記や相続登記に関するご相談・手続き代行を承っておりますので、お気軽にご連絡ください。

当事務所でも、住所等変更登記や相続登記に関するご相談・手続き代行を承っております。全国対応で実績豊富な司法書士が丁寧にサポートいたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。あなたの大切な不動産の手続きを適切かつスムーズに進めるお手伝いができれば幸いです。