不動産の相続対策で家族信託は有効?制度や税金の仕組みについて解説!

この記事の監修
司法書士・行政書士事務所リーガルエステート 代表司法書士
斎藤 竜(さいとうりょう)


司法書士法人勤務後、2013年独立開業。
司法書士としての法律知識だけではなく、「親子の腹を割った話し合い、家族会議」を通じて家族の未来をつくるお手伝いをすることをモットーに、これまでに200件以上の家族信託をはじめ、相続・生前対策を取り組んでいる。年間50件以上のセミナーを全国各地で行い、家族信託の普及にも努めている。

不動産の相続や親の認知症対策について検討する上で、「家族信託」という制度が注目されつつあります。家族信託であれば任意後見制度や従来の相続対策では難しかった柔軟な対応が取れるため、相続トラブルの回避や認知症対策と並行した財産運用が可能です。

しかし始め方や仕組みについてまだ掴めておらず、なかなか手が出せない人も少なくありません。これから家族信託を始めたい場合は、まずは制度の概要やメリット、注意点などの情報を確認した上で、「本当に家族信託を利用すべきか?」についての検討が必要になります。

今回の記事のポイントは下記のとおりです。

  • 家族信託は委託者の判断能力が鈍る前に財産の管理や運用を受託者に信託する制度
  • 任意後見制度よりも柔軟に財産を扱えるが、身上監護についての権利を有しない
  • 相続トラブル回避や不動産の運用、2代先の相続指定などができるメリットがある
  • 受託者選定や抵当権、信託契約書の確認を念入りにしなければトラブルにつながる
  • 税金関係は基本的に受益者に課せられるが、信託財産と信託財産以外の財産の損益通算はできない

この記事では事前に知っておきたい知識として、不動産における家族信託の仕組みや家族信託を行うメリット、注意点、税金について解説していきます。

1.不動産における家族信託の仕組みは?

家族信託の「信託」とは、預貯金や不動産、株式といった財産を信頼できる人に託し、その運用や管理を代行してもらう制度です。信託契約を交わした場合、委託者・受託者・受益者という3者関係が生じます。

委託者:自分の財産を託す人
受託者:委託者から託された財産の管理や運用、処分を代行する人
受益者:受託者の管理や運用によって出た利益を受け取る人(委託者や受託者と同じ人がなることもある)

この信託関係を家族内で結ぶのが家族信託になります。以下では家族信託の概要や不動産が絡む家族信託に関する手続きの流れ、任意後見制度との違いについて見ていきましょう。

1-1.まずは家族信託をおさらいしよう

あらためて家族信託とは、財産の管理や運用についての代行を自分の家族に任せる信託契約です。2007年9月30日に施行された改正信託法から誕生しました。この改正によって信託業の免許がない場合でも受託者として認められるようになったため、家族との信託契約も可能になったのです(営利目的を除く)。

例えば「物事が判断できなくなる前に財産の管理を子どもに任せたい。利益も子どもにあげよう」という場合の家族信託の関係を見ていきましょう。

委託者:親(財産を預ける)
受託者:子ども(から財産を引き継いで管理と運用を行う)
受益者:子ども(親の財産で出た利益を受け取る)

受託者となった子どもは、委託者である親から託された「信託財産」に係る分だけ管理や運用が認められます。ただし名誉や債務、保証債務、一身専属権(年金や生活保護の受給権)は信託財産にはできないので、事前に確認しておきましょう。

ここで疑問点として、「家族信託は何親等まで許されるのか」「自分の孫や兄弟も範囲に入るのか」などが浮かんできます。
実は「家族」と名称がついているものの、受託者になるのは家族以外でも問題ありません。甥や姪、血の繋がりのない第三者でも受託者になれます。

ただし例外として、結婚している者を除いた未成年者だけは、信託法第7条において受託者になる資格がありません。

(受託者の資格)
第七条 信託は、未成年者を受託者としてすることができない。


(e-Gov|信託法より引用)

そもそも家族信託という言葉は法律上存在せず、実務上で使われているだけです。例えば家族以外へ信託する場合は「民事信託」と表現することもあれば、家族信託=民事信託としているところもあります。原則としては同じものと考えておきましょう。

1-2.不動産を家族信託するときの流れについて

親の不動産について子どもへ家族信託を行うと決めた場合は、下記の流れで家族信託の手続きを進めていきます。

  • 受託者や受益者などについて家族で話し合いを行う
  • 話し合いの結果をもとにして信託契約書に記載する文案を作成する
  • 公証役場で公正証書として作成する
  • 不動産の名義を親(委託者)から子ども(受託者)へ変更する(信託登記)
  • 登記時に作成する信託目録に信託の目的や受託者の権利、信託終了の事由などを記載し、登記する
  • 信託財産専用の口座を作る

信託登記の場合、必ず変更するのは「名義」のみです。財産権は受益者が誰になるかで変化します。

家族信託に関する書類の作成から手続きはすべて自分の手で行うことが可能です。しかし専門的な分野で手続きが難しい上に、もし契約書や登記の内容に不備があると大きなトラブルに発展します。
家族信託登記手続きを代行できるのは司法書士です。自信がなかったり時間が取れなかったりする場合は、司法書士に代行を依頼しましょう。

なお子どもが信託財産とした不動産を現金やほかの形に変えたとしても、その財産は変わらず信託財産のままです。さらにそこから財産を不動産や土地に代えた場合も、引き続き親の財産扱いになります。詳しい手続きやだれに依頼すると効果的なのかについて知りたい方は以下の記事をチェックしてください。

1-3.任意後見制度との違いについて

財産の管理を家族に任せる方法の1つとして、「任意後見制度」を利用する方法もあります。
任意後見制度とは、認知症や老化などの事由で判断能力が鈍る前に、判断力なくなったときの財産管理や身の回りの支援などをお願いできる「任意後見人」を決めておく、成年後見制度の1つです。本人がまだ元気なうちに任意後見契約を結んでおき、実際に本人の判断力が鈍ってきた時点から、家庭裁判所が選任した「任意後見監督人」のチェックのもとで管理や支援を行います。

任意後見制度のメリットは、財産管理だけでなく身上監護(生活や治療、介護に関する法律行為)の権利を行使できる点です。この点は「財産に関する権利」が主である家族信託と決定的に違う部分になります。

しかしデメリットとして、財産の運用については、ほとんど行えないことが挙げられます。任意後見制度の財産管理はあくまで「本人の財産ならびに生活の保全」がメインです。投資行為や相続税対策などを目的にした運用は禁止されています。

例えば、任意後見制度で制限される不動産の管理・運用の例を見ていきましょう。

  • 土地にアパートを建築するといった相続税評価を意図的に下げる行為
  • 不動産を生前贈与してあえて本人の財産を少なくする行為
  • 第三者へ不動産を低価で売却するなど、本人の利益を害する合理的でない運用
  • 将来的な利益の見通しや効果的な運用であっても、現在の不動産価値を下げるような運用
  • そのほか任意後見監督人への説明を行わず無断で実施する不動産の処分や売却 など

財産目録や後見等事務報告書の提出といった家庭裁判所への報告を行う義務があるため、財産の状況を隠すこともできません。財産の運用を考えている場合は、家族信託のほうが向いているといえます。

とはいえ、任意後見制度と家族信託は併用可能です。財産の管理部分については家族信託、身上監護の部分については任意後見人制度を使うなどの方法もあります。詳しくは以下の記事をご参照ください。

2.不動産相続で家族信託にするメリットは?

不動産相続について家族信託を利用するメリットをまとめると、「とにかく自由度が高い」という点になります。信託契約書の内容は「契約自由の原則」に則って、ある程度当事者同士で決められるためです。
ここからは具体的に、不動産相続において家族信託を利用するメリットをご紹介します。

2-1.不動産における相続トラブルを回避しやすい

家族信託は契約内容を柔軟に設定できることから、不動産の相続関係のトラブルを回避しやすくなります。具体的な理由は下記のとおりです。

  • たとえ委託者が死亡しても「受託者に権限がある」と明確になるから
  • 法定相続分の相続よりも柔軟に受益権を分配できるから

特に不動産が共有名義である場合、家族信託はより効果的を発揮します。本来、共有名義となっている不動産は、共有者全員の承諾がなければ売却や処分ができません。もし1つの不動産が複数人に相続されると、その後の扱いについて意見がまとまらない可能性があります。

また、共有者の1人が死亡すると、共有していた不動産の持分が共有者の相続人へ相続されます。そのため管理体制や相続人同士に関する揉め事が発生する可能性は高いです。

ただし、家族信託によって、複数の共有者を委託者とする信託契約をすることにより、実際の財産管理を行う受託者1名と不空数の受益者という形でうまく分けることで、共有関係の整理を行うことができます。

  • 共有者の1人が認知症になっても受託者の権限のみで不動産の処分や交渉を進められる
  • 共有者から共有者の子どもへ相続が発生したときも、受益権さえ子どもへ相続できれば受託者の権利は変わらず行使できる など

このように財産分割が難しい不動産に関しても臨機応変に対応しやすいことから、家族信託は遺言書の代わりの相続対策として注目されつつあります。そのため、信託契約書は公正証書として作成するのが一般的です。共有財産・不動産トラブルについて詳しく知りたい方は以下のブログも確認してみて下さい。

2-2.信託契約後も不動産投資や運用ができる

「任意後見制度」の項でも触れたとおり、家族信託は任意後見制度を利用するよりも自由に投資や運用ができます。信託契約書に条項を定めておくことで、例えば下記の運用も可能です。

  • 不動産の売却や購入などによる資産の転換
  • 不動産の修繕や建て替え
  • 不動産を担保にした銀行からの借入
  • 不動産を利用した賃貸経営 など

認知症や相続への対策を進めつつ、さらに財産を効率的に運用して利益を狙いたい場合は、家族信託がおすすめです。

2-3.遺言では難しい2代先の財産先を指定できる

遺言書が強制力を発揮するのは一次相続までです。いくら親が遺言書に「子どもが亡くなったあとの不動産の相続先は孫へ」と記載しても、その財産の扱いや遺言書に従うか否かについては、子どもや子どもの相続人が主導権を持ちます。

一方、家族信託はあらかじめ契約条項に盛り込んでおけば、通常の遺言書では難しい2代先の財産先を指定できます。「親が死んだら子どもへ受益権を、子どもが死んだら孫へ受益権を」といった契約が可能です。もし遺言書と家族信託契約が同時に存在した場合は、特別法である信託法で定めがある家族信託の契約が優先されます(特別法優先の原理)。

なお、弊社司法書士・行政書士事務所リーガルエステートでは、自宅やアパートなどの不動産を家族信託で今後どのように財産管理の仕組みをつくればいいのか、無料相談をさせていただいております。どのような対策が今ならできるのかアドバイスと手続きのサポートをさせていただきますので、お気軽にお問合せください。

お問い合わせフォームから
無料相談する>

電話で無料相談する
(平日/土曜日9時~18時)

3.不動産を家族信託にする際の注意点は?

不動産を家族信託とするのは非常に効果的ですが、家族信託も万能の制度というわけではありません。

ここからは家族信託にかかるコストや抵当権のある不動産の扱い、信託契約書の内容などの「制度を利用する前に確認しておくべき注意点」を見ていきましょう。

3-1.任意後見制度とのコストの違いについて

任意後見制度と家族信託では、コストのかかり方に違いがあります。
まず任意後見制度の場合、初期にかかるコストは家族信託より安価です。しかし任意後見監督人への継続的な報酬が発生します。具体的には下記のとおりです。

任意後見制度にかかる主なコスト
発生する費用 金額の相場
任意後見契約公正証書の作成 2.2万円~3.3万円
本人状態の鑑定費用 11万円まで
任意後見監督人への報酬 2.2万円~/月+付加報酬
任意後見人への報酬が発生する場合 1.1万円~3.3万円/月

一方、家族信託はランニングコストがかからない分、初期にかかるコストが任意後見制度よりも高価です。1人で進めた場合と専門家へ依頼したときの両方について、具体的に見ていきましょう。

自分1人で家族信託の手続きを進めた場合の主なコスト
発生する費用 金額の相場
公正証書に関する手数料 3.3万円~11万円
不動産登記にかかる登録免許税 固定資産評価額の0.3~0.4%
専門家へ依頼し別途報酬を支払う場合のコスト
発生する費用 金額の相場
コンサルティング報酬 信託財産評価の1.1%(最低33万円~)
信託契約書作成報酬 11~16.5万円
信託登記報酬 11~16.5万円

このように数十万円~数百万円かかります。とはいえ、家族信託はその後に発生する不動産に関する運用利益も見込めるため、利益を踏まえた上での総合的な判断がおすすめです。費用について詳しく書いている記事はこちらです。

3-2.受託者の人選や受託者の権利も確認すること

家族信託を考える際は、「受託者を誰にするのか」という別の問題も発生します。家族信託は受託者に権利が集中する分、ほかの不動産共有者や相続人から不満が出るかもしれません。

しかし受託者に選ばれた者には相応の責任や労力が発生します。不動産に関する手入れや売買手続きが発生するのはもちろんのこと、管理や運用に関して下記の義務を負う必要があります。

  • 善管注意義務:一般的・社会的に見て善良な信託処理を行う
  • 分別管理義務:信託財産は、ほかの信託財産や受託者の固有財産と分けて管理する
  • 帳簿等の作成等、報告・および保存の義務:定期的に帳簿や書類を作成し報告・保存する
  • 忠実義務:受益者のための信託処理を行う など

上記を踏まえた上で、「誰がなるのか」や「どのように決めるのか」について確認しておくことも重要になるでしょう。また、受託者の責任に伴って信託報酬をわたすということもすることができます。そういった内容を詳しく書いてあるのは、以下になります。

3-3.抵当権がある不動産売買は扱いに注意!

信託財産の対象になった不動産に抵当権が付いている場合、売買契約の際には扱いに注意が必要です。抵当権とは、お金を借りた者が返済不可に陥った場合に備えて、建物や土地を担保する権利のことです。

もし抵当権がある不動産を売買する際は、抵当権者となっている金融機関等の承認を受け、抵当権を抹消しなければなりません。「担保不動産を第三者へ無断で移転してはならない」という決まりは、抵当権の設定を行う際に必ず取り交わされます。しかし、家族信託は比較的新しい制度ということもあり、前例のなさを理由に承認されないことも多いです。

まず債務は信託財産にできないため、「債務者はそのままでも所有者だけ変わった」という状況になります。この状況だと「不動産の所有者と債務者が違う人物」というズレが生じ、各種手続きや口座関係の扱いが複雑になります。抵当権者からすると、あまり好ましい状況ではありません。

承認を得るには、抵当権者側へ「家族信託のメリット」や「残りの債務について問題がない事実」を、いかにうまく伝えられるかが鍵になります。専門家の知恵も借りながら、交渉を進めていく必要があるでしょう。

3-4.信託契約の内容についてチェックすること

家族信託契約を結ぶ前に、信託契約の内容は必ずチェックしましょう。もし信託契約書への記載漏れや誤った内容の記載が発生すると、思うような運用ができなくなります。確認する内容は主に次のものです。

  • 売買契約や資産転換などの財産運用に関すること
  • 受託者が行使できる権利の範囲
  • 受益者の指定 など

また、もう1つ重要なチェック項目として「家族信託として正しい内容であるかどうか」にも注目します。契約自由の原則があるものの、あまりに悪質な内容や倫理的に問題視されるものなどは、裁判を通じて無効になるケースがあるためです。具体例を見ていきます。

  • 遺留分の請求を無効化する内容
  • 財産をすべて長男へ信託し、残った債務だけ次男に相続させるといった悪質さが認められるもの
  • 過度な相続遺産の先取り(特別受益者)に当たるような契約 など

「判断能力がなくなったときの財産管理のため」「受託者のためではなく受益者や委託者のため」など、家族信託の目的ならびに受託者の義務から大きく外れないようにしましょう。

4.不動産を家族信託したときの税金は?

不動産を家族信託したとき、受託者・受益者・委託者の3者にかかる税金にはそれぞれ違いがあります。結論からいえば、税金が課せられるのはほとんどが受益者です。詳細を見ていきましょう。

4-1.受託者にかかる税金は?

受託者には不動産の所有者として固定資産税が課せられます。

しかし実際のところ、不動産による利益を受け取る実質的な所有者はあくまで受益者です。そして信託契約においては「受益者課税の原則」に則り、税金はあくまで受益者が支払うものとして考えるのが一般的になります。

固定資産税は、委託者から不動産と併せて信託された金銭(信託不動産がアパートなどの収益物件であれば家賃収入など)から支払います。そのため、受託者個人としてかかる税金は実質ないものと考えて問題ないでしょう。

4-2.受益者にかかる税金は?

家族信託契約においては、税金のほとんどは受益者に課せられます。具体的には下記のとおりです。

・不動産運用によって得た収益にかかる所得税
・無償で受益権を受け取ったときに課せられる贈与税(有償の場合は譲渡した側に譲渡所得税)
・委託者の死亡による受益権の相続でかかる相続税
・不動産登記のときに支払う登録免許税

ちなみに、不動産所得税に関してですが、家族信託では多くのケースで不動産取得税はかからないと地方税法で特例が定められています。例えば、信託契約を結んだときの名義変更や受益権の譲渡時に対しては課せられません。
しかし、信託契約が終了した際には不動産取得税は課税されますが、委託者の相続人に信託不動産が帰属するなど一定の要件を満たせば非課税とされることもあります。要件を満たすかどうか、専門家に相談の上進めていく必要があります。

4-3.委託者にかかる税金は基本なし!

委託者の場合は受託者と同じく、受益者にならない限り税金は課せられません。ただし、所持していた受益権を有償で譲渡した場合は、売却益分の譲渡所得税がかかります。

4-4.信託不動産の損益通算ができない

自宅やアパートなどの複数所有しているケースでの家族信託の適用について注意しなければいけないのが、損益通算の禁止です。

アパートや駐車場など収益不動産を有している方については、信託をした不動産と信託していない不動産があるような設計をしてしまった場合には、それぞれの収益を通算できないという問題があります。また、信託財産から生じた損失を翌年へ繰越すこともできません(措法41の4の2①、租令26の6の2④)。

例えば、AアパートとBビルを所有していたとします。Bビルを信託財産として長男を受託者とする信託契約をし、Aアパートは信託契約の対象外としました。この場合において、ある年にAアパートの所得は連年通り600万円となりました。ところが、Bビルについては大規模修繕を行い、その年の所得は経費を支払った結果、-300万円の赤字となったとします。

Bビルが通常の所有権であればAアパートの所得600万円と合算することができ、不動産所得は+300万円となりますが、信託契約をした場合には、信託財産にいれなかった不動産(Aアパート)の利益である+600万円と信託財産とした不動産(Bビル受益権)の-300万円の損失を損益通算ができず、損失はなかったものとみなされるため、Aアパートの600万円の不動産所得に対して課税されます。また、Bビルが通常の所有権であれば当該損失は翌年以降への繰越しが認められますが、Bビルは信託財産であるため、損失を翌年へ繰越すこともできません。

損益通算禁止

また、複数の信託契約を組成するときも注意が必要です。複数の信託契約においては、信託契約ごとに損益計算をおこなうことになるためため、それぞれの信託契約を合算して損益通算することもできません。

5.どんな形で預金や不動産を管理できるか、無料診断受付中

当サイトでは、どんな形で預金や不動産を家族だけで管理できる仕組みを作ることができるか、無料診断が可能です。累計3500件を超える相続・家族信託相談実績をもとに、専門の司法書士・行政書士がご連絡いたします。

家族信託、任意後見、生前贈与の活用など、ご家族にとってどんな対策が必要か、何ができるのかをご説明いたします。自分の家族の場合は何が必要なのか気になるという方は、ぜひこちらから無料診断をお試しください。

我が家では何ができる?
無料で診断する>

電話で無料診断する
(平日/土曜日9時~18時)

6.不動産を家族信託にすべき人は?

ここまでを踏まえて、不動産を家族信託にすることをおすすめしたいのは下記に該当する人です。

  • 相続予定の不動産を不動産の形として守りたい人(現金化について契約条項に盛り込む)
  • 今後の自分ならびに親の認知症に備えたい人
  • 不動産の運用を視野に入れつつ相続対策を進めたい人
  • 不動産の相続について親族間で揉めることが見込まれる人 など

「不動産の相続に関して自分の想いを反映させたい」「積極的な運用を視野に入れた認知症対策にしたい」といった人は、家族信託を検討してみましょう。

ただし、家族信託は信託法や信託業法、不動産登記法、相続税法などの法律が絡む専門的な内容である上に、一般的にまだ浸透しておらず情報も少ないです。もし不動産の家族信託についてお考えの場合は、家族信託に関するノウハウや契約実績をもった司法書士へ相談することをおすすめします。

7.まとめ

この記事では不動産の家族信託の概要やメリット、注意点、各種税金について見てきました。本章の内容をまとめてみましょう。

  • 家族信託は委託者の判断能力が鈍る前に財産の管理や運用を受託者に信託する制度
  • 任意後見制度よりも柔軟に財産を扱えるが、身上監護についての権利を有しない
  • 相続トラブル回避や不動産の運用、2代先の相続指定などができるメリットがある
  • 受託者選定や抵当権、信託契約書の確認を念入りにしなければトラブルにつながる
  • 税金関係は基本的に受益者に課せられるが、信託財産と信託財産以外の財産の損益通算はできない

任意後見制度や遺言書に代わる新しい認知症や相続対策として、家族信託は注目されています。財産の扱いについて柔軟に決められるため、本人の意思を反映したさまざまな対策が可能です。
しかし、財産管理以外の部分は対策が難しく、信託契約書の作成や受託者の決定などに関しても新しい問題が出てきます。委託者と受託者、受益者の関係を明確にしておかなければ、全員が納得できる信託契約を結ぶのは困難になるでしょう。

家族信託に関する知見や実績を持つ当事務所であれば、ご家族や不動産の状況にあわせたサポートや提案が可能です。不動産の家族信託についてお悩みの方はお気軽にご相談ください。

無料メールセミナーはこちららから

関連記事

  1. 家族信託は行政書士に依頼がベスト?それとも税理士・弁護士・司法書士がよ…

  2. 家族信託でアパートローンの債務控除ができる!?|信託融資(信託内借入・信託外借入)の活用方法とは

    【司法書士監修】家族信託でアパートローンの債務控除はできますか?にお答…

  3. 家族信託の損益通算禁止の対策方法

    【司法書士監修】家族信託の損益通算禁止とは?3つの対策方法を徹底解説

  4. 信託契約をすれば全て解決すると思っていませんか!?契約前後に行う手続きとは?

    ゼロから始める家族信託手続きの流れと全体像を司法書士が解説します

  5. 信託口口座とは!?

    信託口口座とは?家族信託で親のお金を管理するための2つの方法をお伝えし…

  6. 家族信託に必要な手続き、スケジュールとは?導入までの3つのステップ

無料相談案内

カテゴリー

最近の記事

  1. 【2021年最新事情】成年後見監督人ってどんな権限があるの?選任される・されないの判断基準とは?
  2. 成年後見人のデメリットは?
  3. 認知症になると相続対策ができない?判断能力があるうちにやるべき5つの対策